马军霞（1980）女，河北石家庄人，河北工程技术学院工程管理学院副院长，讲师，硕士。研究方向房地产经营管理、高等教育。
摘 要本文在对当前我国房地产市场建设特征研究的基础上，提出我国调整房地产产业发展的趋势，并从政府方面；
房地产市场分化，实施“双轨统筹”工作；
防范住房市场金融风险，实施稳健金融政策；
实施差异化的住房供地制度，促进供求总量基本平衡等四个方面提出应对措施。
关键词房地产结构；
市场分化；
双轨统筹 自2014年以来房地产市场的发展情况来看，大部分地区房产市场销量明显下滑，二三线城市开始频频降价，一线城市房产价格也开始松动，有些地区即使房价居高不下，也大多是有价无市，一些房产企业面临资金链断裂、破产的局面。面对这种不利行情，针对当前市场特点，必须做出调整，保证房产市场的和谐健康发展。
一、当前我国房地产市场建设特征 （一）市场总量结构发生变化 随着“十二五”计划实施进入尾声，我国城镇居民的住房情况得到持续和显著改善，但是在这 过程中也面临一些比较突出的矛盾和问题。比如一下问题 1、城镇居民住房占有数量不均衡。虽然在当前调查报告显示陈真居民家户均住宅已达到1套，但是这个数据中有的家庭有2套甚至多套住房，而有的家庭却没有住房。
2、就全国市场而言，从2003年至2013年间，住宅销售均价从2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上涨10.3。一二线城市的上涨速度更快，城市化进程的加快，居民收入提高，以及家庭改善住宅条件及家庭户数的增加，政府有力的房产政策，同时投资和投机目的购房比例的增加，这些都快递推动了房价上涨的速度。
3、房产市场区域分化特征日益明显。对于一二线城市，外来人口总是在源源不断的进入，其房产仍处于供不应求的状态，而三四线城市的新增商品房在不断增多，住房库存也不断加大，而两一方面大规模的保障性安居工程在不断建设，但是仍面临政府财政压力和稳定的资金来源。
（二）风险隐患犹存 一个市场的发展总是机遇与风险忧患并存的，房产市场也不例外，对于当前房产市场的发展趋势来分析，我们尤为要做好以下风险忧患的研究分析 1、一线城市长期的泡沫积累，二三线城市供给过剩显现 一线城市和二线城市的热点地块地价增长过快，这必将会使短期内房产持续上涨，迫使部分购房者提前出手，而一些存量房较多，资金紧张的房产企业不得不采取降价回收资金，而这必将增加其高价拿地的财务风险，开放周期延长，不利于资金的流动和回笼。而另一方的三四线城市及二线城市非热点地块，2011年一二线城市实施限购、限价政策后，部分房产企业转让三四线城市拿地开发，住房开发规模大幅度加大，目前已进入供过于求的状态。
2、依据投资规律，房地产投资将进入回落的阶段 随着我国房地产市场供求总量逐渐进入平衡状态，房产尤其是住宅房产投资的动力必将减弱，同时整体经济增速回落，未来房地产开发投资增速回落是房地产发展必然规律。
3、房地产与金融体系息息相关，从前期土地开发、到项目建设，消费者购房都与金融体系环环相扣，因此，金融环境和融资情况的变化必将对房地产市场产生重要影响。
二、应对市场变化，调整房地产产业发展趋势 从2003年开始房地产持续多年连续高度扩张和房价猛涨，房地产业必将进入调整期，商品房投资减速和房产价格的稳中有降已证明了这一点。但是需要说明的是，这种调整并非是政策调整，而是货比政策调整、宏观经济环境以及市场自我调整的结果。未来我国的房地产市场将会出现三大转变一是向市场分化转变。全国楼市不在一片飘红，不同城市之间明显分化，这种分化是与城市产业结构、人口结构、城市经济以及居民的购房能力、市场供求状况是有着必然联系。二是由住房需求从“温饱型”向“小康型”转变。从长期来看，社会经济不断发展，居民收入水平逐年提高，家庭结构变化以及对生活品质要求提高，都将促使房产市场的发展重点将从以面子基本住房需求为主向以提升住房品质改善需求转变。三是以往以政府主动调控必将转为以市场自发调节为主。对于市场，政府主动调节只能救急，只有政策的改革和市场调整两者相结合才能消化市场以往所积累的问题和矛盾，才能促进房地产市场长期的健康发展。
三、房地产产业改革措施 1、政府方面 面对当前房地产市场发展的情况，政府部门需要调整宏观经济发展的增速，冷静面对当前市场发展，在不出现严重的偏向强狂下，关注房地产经济的发展，充分发挥市场经济能效，营造和谐健康的竞争环境，从而促进地产行业向可持续发展的方向发展。同时，为促进企业和古人能更便捷的获取房地产相关信息资源，应完善房地产市场信息平台，从而引导企业和个人良性合理购买和投资房地产行业，避免盲目性造成冷热不均的现象。
2.房地产市场分化，实施“双轨统筹”工作 要说分化，先来说分线，一、二、三、四线城市的房价会明显区别。各线的范围应明确并公布，同一线上的不同城市也会有明显区别。一个城市不同地段的房价会天壤之别等等。
而要解决楼市房价问题，应实行“双轨统筹”，一个是保障轨，一个是市场轨。政府和市场各司其职。政府是做好保障性住房的建设和分配工作。一般性或高档商品住宅，政府的任务是做好土地规划、制定市场公平竞争的游戏规则再加上依法收税即可。商品房价格的高或低与低收入家庭“有所居”的要求是没有直接关系的。
3、防范住房市场金融风险，实施稳健金融政策 在金融政策实施中，宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。重点鼓励自住型和改善性住房需求消费。比如可以采取放宽住房金融条件降低基准贷款利率、允许商业银行自主决定一套房和二套房贷款利率。完善“认贷不认房”政策、降低交易环节税费和完善公积金制度等方面。并且这些政策可以“分城施策”，更多发挥地方政府调控的主动性。
4、实施差异化的住房供地制度，促进供求总量基本平衡 土地的供应机制应与住房需求相适应，并加强供后的监管。实施差异化的住房供地制度，对住房供求紧张的城市，可加大住宅用地的供应规模，提高经济户型比重，并注意控制需求释放速度。对于供过于求的城市或供求相对宽松的城市，应适当控制供地速度，工作重点放在已供土地的利用率上，有序释放。
（河北工程技术学院） 参考文献 [1] 徐明霞.对中国房地产市场冷与热的思考.[J].中国市场，2015.3 [2] 况伟大.利率对房价的影响[J].世界经济，2010（4） [3] 胡志刚. 弃“过山车”走“常态路”2015 年房地产市场趋势分析[J].上海房地产，2015.3 [4] 张琳.后住宅时代房地产市场的政策走向和转型方向.[J].光彩，2015.2 [5] 王军. 中国房地产市场的偏向及矫正[J].学术评论. 2012（01）