另一方面，由于法制不健全，房地产中介市场的混乱也带来了诸多问题。本文首先从我国房地产中介服务的概念，房地产服务业发展现状谈起，逐渐引入主题，分析当前房地产服务业存在的诸多问题以及房地产中介违规的行为表现，并在房产中介的具体违规行为表现方面给予适当的例证。问题摆在眼前，解决问题才是关键，接下来本文会探究违规行为的原因，并且对规范房地产中介行为提出合理建议。
关键词房地产行业；
中介服务；
违规行为；
立法；
规范 目 录 中文摘要I 引言0 1 房地产中介违规行为的主要表现形式0 1.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。0 1.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。0 1.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。1 1.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。1 1.5 房地产中介商非法挪用客户资金。1 2 原因分析1 2.1 宏观层次1 2.1.1 政府管理滞后2 2.1.2 房地产中介组织法律法规不健全2 2.1.3 中介人员的市场准入制度不严格2 2.2 中观层次行业自律组织监管缺位2 2.3 微观层次3 2.3.1 不正当竞争充斥中介市场3 2.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。3 2.3.3 部分中介机构自律能力较差3 2.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐4 2.3.5 从业人员素质差，行为不规范4 2.3.6 客户本身法律意识淡薄4 3 房地产中介组织行为规范对策建议4 3.1 强化政府管制力度4 3.2 完善法律法规体系5 3.3 严格市场准入制度6 3.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设6 3.5 逐步扭转信息不对称的局面6 3.6 提高中介机构操作的透明度7 3.7 提高企业的自我约束能力7 3.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。7 3.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管8 4 结论与展望8 参 考 文 献10 英文摘要11 致 谢12 引言 根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，对房地产中介服务进行了定义房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括以下三项1、房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。2、房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。3、房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
中介组织是社会发展的产物，它是介于政府、企业和个人之间，从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等活动的机构。它的业务活动以充当不同主体的媒介为核心内容，具有提高社会、经济运行效率的社会功能。
改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发展，房地产中介行业也随着逐渐发展起来。房地产中介的出现不仅促进了房地产市场体系的完善还降低了房地产市场的交易成本，提高了房地产市场交易的效率，更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购买者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，传递信息，协调合作。但在现实生活中，房地产中介存在着不少问题，这些问题已经对我国的市场经济建设造成较严重的干扰，需要亟待解决。
1 房地产中介违规行为的主要表现形式 1.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。
为抢占市场，部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介服务；
一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务，但其营业范围内并未做相应的更改，给行政部门的监管造成一定困难，消费者利益受到侵害时也无法通过法律手段维权。
1.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。
一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖合同的情况下，以“可以卖更高价格”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖合同，成为目前普遍存在的“一房二卖”情形的始作俑者，从而引发诸多不必要的民事诉讼。据统计，今年1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房买卖案件中，因“一房二卖”或多卖导致的诉讼占60之多。
1.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。
中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中，部分中介公司便以“挖墙角”的方式从其他中介公司处“挖”业务员，以达到获取信息的不正当目的，导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。
1.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。
一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不足，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。在法院审理的案件中，有相当一部分案件因为卖方尚未取得房产证、夫妻单方卖房或一方无授权而假冒业主签字卖房等原因，导致房地产买卖合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。
1.5 房地产中介商非法挪用客户资金。
某报载，2002年9月，某房产经纪公司牵头，原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房卖给被告，价款为160000元，被告应在签约时给付定金2000元，房款应在同年12月30前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未及时收到房款，遂找被告索要，才知房款已交至中介公司。多次催要，表示暂无力偿还，原告遂诉至法院。
虽然随着房地产行业的逐渐成熟发展，多数购房客户通过中介购买房地产时会选择由第三方（如银行等金融机构）进行资金监管，以防止房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款潜逃。但仍存在以下问题（1）大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款仍由中介公司自行监管，若交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万，这大大增加了交易风险。（2）一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方（多为银行）办理资金监管。
2 原因分析 2.1 宏观层次 2.1.1 政府管理滞后 主要表现在以下三个方面一是市场中介组织定位不准。目前许多省市的房地产中介机构如房地产交易所、经纪人事务所、评估公司，或由政府部门组建，或是政府机构的“翻版”，官办色彩十分浓厚，造成政府与中介组织的角色错位，职能混乱。二是市场管理的多元化。中介机构的多头管理体制，不仅造成实际市场管理的政出多门，职能不清，而且引发具体业务管理中的扯皮现象。房地产中介机构至今未建立起像“中国律师协会”那样的行业自律组织，没有严格的行业准入机制，缺乏专门的约束监督队伍。一句话，谁来管、如何管、管什么都未落到实处。三是放任不管。由于很多中介服务组织达不到法人标准，甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记，仅仅是一张桌子、一部电话、一问小棚子就开张营业，工商、税务不值得管，城管、街道不知道如何管，导致中小城市的“黑中介”为数众多，因而也就不存在有序管理了。
2.1.2 房地产中介组织法律法规不健全 我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏。而且，规定过于笼统，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介管理立法存在的主要问题表现在以下几个方面一是 立法的层级偏低；
二是 立法的可执行性不强；
三是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定。
2.1.3 中介人员的市场准入制度不严格 国际上房地产企业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门的规定，如美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，职业资格认证不严格，造成不少房地产中介服务机构缺乏经过专门训练、严格自治审查的队伍，人员层次较低，严重影响了中介机构的形象。
2.2 中观层次行业自律组织监管缺位 我国房地产市场体系逐步完善的过程中，各界对自律性中介组织的作用已经认识，对加强自律性组织建设的工作也比较重视，但是在落实过程中，却在转移一些管理职能时犹豫不决，使很多协会实际并无管理实权，变成了养老协会、开会协会。目前我国建立的房地产自律性中介组织多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性 2.3 微观层次 2.3.1 不正当竞争充斥中介市场 有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业规定。由于近年来随着旧城改造和新城建设大规模推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的价值。更有“手法高明”的中介公司采用种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。
2.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。
很多中介机构没有取得资质、营业执照、房地产经纪人资格证，相当多的中小城市根本没有行业组织，完全是“游兵散将、乌合之众”，各做各的业务，各赚各的钱，而应该怎样开展中介业务，有哪些法规约束，就连从业人员自己也是全然无知。相当部分从业人员的公正、公开、公平意识淡薄，缺乏应有的敬业精神和职业道德，有的唯利是图，不择手段地“赚钱”。一些中介机构暗箱操作，违规经营，低价收房，高价抛售。一些中介机构隐瞒事实、虚构情节、欺骗顾客，如张先生买的什么价，李小姐买的又是什么价，房价还要涨多高等，诱导、误导客户上当，从中牟利，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
2.3.3 部分中介机构自律能力较差 尽管成立房地产中介机构、获取中介资质的门槛不高，但仍有许多公司未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务。有许多中介为了追求短期效益不惜付出失去诚信的代价。主要体现在信息发布不实，利用假信息欺骗客户。有些中介公司不及时删除已脱售的房源，骗取客户购买其它房源。一些中介机构无原则迎合委托出让方要求，损害受让人利益。还有一些中介机构轻易承诺却无法践诺，给当事人带来一系列烦恼。中介从业人员缺乏对自身行为的约束导致群众的满意度不高，客户对中介的投诉呈上升之势。
2.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐 近几年我国各种房地产中介发展很快，但存在明显的不平衡。从房地产中介的数量来看，东部沿海地区多于西部地区；
从规模来看，一些规模大实力雄厚的中介组织集中于北京、上海等地；
从组织形式来看，由政府举办的房地产中介机构的竞争优势、实力和获得信息的能力明显优于民间私人举办的，而后者的数量远远少于前者。因此，我国多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。
2.3.5 从业人员素质差，行为不规范 中介服务工作的开展，需要大批精通房地产业务、房地产法律等方面知识，并有实践经验的人才。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对行业人员从业资格都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科才具有获得房地产经纪人执照的资格。而我国目前由于中介服务人员资格认证制度和持证