“入伙/入住”是从买受人的行为出发来表述的，如果买受人不领钥匙，不签收有关文件，他就认为自己没有“入伙/入住”。不但他这样认为，一些行政、司法机关也会这样认为，由此产生的延迟交付商品房的责任也就落在了出卖人的身上。这是一个很大的误区。
商品房交付使用，法律规定出卖人的义务为1、经竣工验收合格；
2、按约定的时间交付；
3、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在买卖合同中，一般还会有交付时由出卖人书面通知买受人的约定。有些城市,规定了新建住宅应取得商品房准许使用证（天津）或住宅交付使用许可证（上海），方可交付使用。这些，就是出卖人交付商品房时所应当履行的全部义务。也就是说，出卖人履行了这些义务，就完成了自己的交付行为。
而买受人接到交付通知后，有依照合同约定及时受领的义务，否则，依法应当承担房屋损毁、灭失的风险；
给出卖人造成损失的，还应当赔偿。
常见的情况是，买受人以质量上的瑕疵，拒绝收房，以此作为谈判的筹码。这无论是依照法律还是依照合同，都不能够成立。即使买受人认为房屋质量存在严重瑕疵，法律上也不允许拒绝受领。合同法第一百四十八条虽然有“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，但商品房作为一种特殊的标的物，是否“不符合质量要求”，在已经验收合格的情况下，显然不能凭买受人主观判断。因此，国务院的城市房地产开发经营管理条例第三十二条对此作了特别规定。根据特别法优于普通法的原则，在商品房交付中的质量异议问题上，应当适用条例的原则，即“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；
给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见，对质量的异议，只能“在交付使用后”依法处理，而不能成为交付使用的障碍。
实践中买受人还有以周边环境、配套设施与约定不符等各种理由拒绝受领的，这些理由在法律上都没有依据，如果双方在合同中没有特别约定，应视为无正当理由的拒绝受领。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定 “对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；
买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 这条解释的第一款明确了商品房的交付以转移占有为标志，而不是以变更登记为标志；
第二款则明确了无正当理由，买受人拒绝受领的后果。所谓正当理由，一是来自法律规定，二是来自合同约定。除此之外，买受人主张的任何理由都不是正当理由。
为了完善公司的商品房交付环节，减少客户因误解而产生的纠纷，各公司应当立即完善有关交付的工作流程，建立完整的商品房交付使用通知书制度。为此，作出如下指引 一、 在交付环节上，停止使用“入伙/入住”的概念。在合同、补充协议、给客户的各种通知、广告宣传资料、销售现场的口头介绍中，不再使用“入伙/入住”，代之以“商品房交付使用”。
二、 以商品房交付使用通知书（附件1）代替入伙/入住通知书。
三、 为防止书面通知买受人时的遗漏或事后难以证明，应当在买卖合同的补充协议中关于交付问题的条款中约定“买受人未接到商品房交付使用通知书的，以合同约定的交付日期为交付使用的时间。”（集团商品房买卖合同补充条款指引中与此不一致的，以此为准。） 四、 在买卖合同补充协议中约定“出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领的，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由买受人承担。”（集团商品房买卖合同补充条款指引中与此不一致的，以此为准。） 五、 制作商品房交付异议记录单（附件2）。建设部制定的标准合同第十一条中有“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”对于使用此文本的公司来说，“双方验收交接”和“签署房屋交接单”就成了合同约定的义务，应当有相应的程序和文件记载。有的城市规定了统一格式的房屋交接单作为合同的附件，但这种交接单只适用于顺利交接的情况，一旦客户提出异议，交接单就无法签署，按照主合同第十一条，似乎就不算完成了交付。鉴于此，建议再制作一个商品房交付异议记录单，用以记录客户的拒收理由和要求，以便在日后的争议中证明延迟交付的责任在对方。
在没有规定统一格式，或者允许当事人自行制作房屋交接单的地方，建议采用商品房交接验收记录单（附件3）的格式。它有三个作用一是双方交接的证明；
二是买受人提出质量瑕疵的记录；
三是买受人拒绝受领的证据。此单由我方人员陪同买受人验房时填写，对买受人提出的质量瑕疵进行详细登记，请其确认无误后签名。此处要注意两点一是签署人必须是买房人，不能由其他人代签；
二是对买受人提出的质量瑕疵只客观记录，而不作确认，以免构成不当承诺。
买受人在交付现场以任何理由拒绝办理手续时，不要与之争辩，仍用商品房交接验收记录单将其拒绝受领的理由记录下来（也可以请其自己书写），请其签字，并告知公司将在多长时间内给他答复。
商品房交接验收记录单最好采用无碳复写的三联式，客户、地产、物业各存一份。
六、 在约定答复的时间内选择下列方式向拒绝受领的客户发出商品房交付使用催告函（附件4） 1、 直接送达本人，请其签收回执；
2、 按合同所留地址发特快专递，在国内特快专递邮件详情单“内件品名”栏中注明“商品房交付使用催告函”；
3、 电话催告，录音保存（在本人拒绝签收催告函情况下）。
七、 建立该项目“交付遗留问题专档”，将以上书面或录音证据集中妥善保管，并指定专责小组负责继续跟踪，视不同情形，采取协商或者诉讼方式解决。
附件1商品房交付使用通知书 附件2商品房交付异议记录单 附件3商品房交接验收记录单 附件4商品房交付使用催告函 附件5 有关交付问题的法律条文 XXX企业股份有限公司 审计法务部 XXXX年XX月XX日 附件1 商品房交付使用通知书 尊敬的 先生/女士 您所购买的花园期座号商品房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件。根据贵我双方签订的商品房买卖合同，请您携带以下资料，于年月日时前往办理相关手续 1、 2、 3、 若您不方便在这个时间办理，请致电我公司客户服务中心（电话），另行约定办理时间。
另提示您注意，依照有关法律规定买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险及相关管理费用自通知的交付使用之日起由买受人承担。
特此通知。
市XXX房地产有限公司 年月日 附件2 商品房交付异议记录单 商品房名称花园期座号 买受人姓名、 交付异议记录时间年月日时 记录人XXX房地产开发有限公司 买受人在交付现场因下列原因拒绝接受本商品房的交付使用 （我方人员记录，亦可由客户自行填写） 买受人签名 年月日 XXX房地产公司承诺将于个工作日内答复买受人提出的上述要求。
附件3 （蓝色字体为填写示范） 商品房交接验收记录单 城七丹C602 商品房名称花园期座号 买受人姓名、 陪同验收人XXX房地产开发有限公司 交接验收记录时间年月日时 买受人于年月日时查验了所购商品房，对其质量表示 满意 □ 一般 □ 不满意 □ 买受人提出对下列问题应进行整改 1、主卫龙头滴水；
2、客厅东墙有一处0.81.2的空鼓，位置如图示；
3、大门门锁不灵活；
4、次卧西墙有水渍；
5、次卫地漏不通。
买受人的其它意见和要求 主卧窗外景观与楼书和沙盘不符，拒绝接受，要求退房、换房或补偿损失。
买受人签名 年月日 XXX房地产有限公司承诺将于个工作日内对买受人提出的要求作出答复。
附件4 商品房交付使用催告函 尊敬的 先生/女士 您所购买的花园期座号商品房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件。根据贵我双方签订的商品房买卖合同，我公司已于年月日向您发出商品房交付使用通知书，但您至今尚未办理相关手续。
您于年月日所提出的交付异议，我公司认为可以通过双方协商、第三方调解以及法律诉讼等途径解决，但不能成为妨碍交付使用的理由。
依照相关法律规定，房屋灭失、损毁的风险及相关的管理费用自交付使用通知确定的交付使用之日起由买受人承担。故请您尽快办理手续，以免权利受损。
特此催告。
市XXX房地产有限公司 年月日 附件5 关于交付问题的法律、法规、规章和司法解释 一、中华人民共和国合同法，1999年10月1日实施 第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定 （一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；
不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十四条 当事人对标的物的质量要求