住房保障制度是多层次住房供应体系的重要组成部分。也就是说住房保障制度是国家通过行政手段对低收入家庭提供适当住房的一项制度。这一制度弥补了市场经济的缺陷和不足，对市场经济中弱者和和低收人者提供帮助和救济，它的存在和实行提高了市场配置住房资源的效效率体现了社会公平和人道主义精神，是社会稳定、经济发展、社会进步的需要，是实现社会公见社会公平和社会安定的助推障是指对全 住房保障包括广义的住房保障和狭义的住房保障，广义的住房保障是指对全体居民的住房社会保障；
狭义的住房保障则是指对一部分有特殊困难或低收入居民的住房社会保障。以上两者均具有阶段性的特征，是针对特定发展阶段的居民的收入状况居住状况市场供求状况产业政策目标，以及宏观经济状况采取的阶段性政策选择，随着条件的变化而不断发生演进。
我国房改中以标准价格或成本价出售公房、集资建房和住房公积金等政策，属于广义住房社会保障的范畴；
经济适用房，安居房、廉租房等政策是针对中低收入居民的，属于狭义住房保障范畴。
随着住房制度改革的深入和其他配套政策措施如工资制度等的进一步完善、居民收入的增长和居住条件的提高，以及住房市场的成熟，住房保障对象的进一步缩小，从中低收入居民过渡到低收入居民住房保障的形式也将做相应的调整。
二、住房保障的形式及其特点 综观世界各国的住房政策，住房保障的形式可以分为两大类明贴和暗贴。
所谓明贴就是按照一定的标准给予符合条件的居民以特定金额的现金补贴，以支持其住房消费。
暗贴是指政府对住房保障的非现金补贴，又可以分为侧重于住房供给的生产者补贴和侧重于住房消费的消费者补贴。生产者补贴包括免费或低价提供土地、贷款贴息、营运补贴及在提供建材和税收征缴方面赋予某种优惠等形式；
消费者补贴则主要表现为低价出售公房和低租金制度、利息补贴、税收减负和实物分配等。
1.明贴和暗贴的利与弊 暗贴通过向生产者或消费者提供各种形式的优惠或补贴而人为地将房租，房价控制在市场均衡价格以下，这导致以下不良后果 （1）限制了价值规律和市场机制调节作用的发挥，资源配置效率低下，不利于住房的商品化市场化和社会化。
（2）控制价格会导致供给减少需求增加，从而造成房屋短缺 （3）增加财政负担，且住房质量也难以得到保证；
（4）暗贴使占有住房者得到好处，因而容易诱发寻租现象，影响公平性；
（5）住房是极富个性需求的商品，由政府提供公共住房的暗贴方式限制了消费者选择的自由，无法实现其福利最大化。
明贴则可以克服暗贴的上述各种弊端，而且，现金补贴的方式增加了消费者的收入，使其预算线外移，从而使等额补贴存在盈余，起到改善居民家庭居住和收入条件的双重效果，同时，增加了消费者对住房的选择自由，最大程度地满足其偏好，增加消费者福利并活跃了住房市场。
2.生产者补贴和消费者补贴的利与弊 生产者补贴是政府政策侧重于住房供给，将补贴直接投向生产者一方，通过生产者的供给行为间接传递给需求者，国家经验表明，生产者补贴的适用条件为住房极度短缺、急需解决住房困难；
同时国家财力有限，实施直接的现金补贴有困难，而只能通过地价优惠税收减免等间接方式实施补贴。就我国当前的实际情况来看，生产者补贴的适用条件已经基本满足，因而经济适用房政策等生产补贴政策，在当前确实有实施的基础和必要。但生产者补贴存在不可避免的缺陷，政府为此而实施的投资计划、分配方法和对市场的严密监控，构成了政府对住房市场的直接干预，造成了价格机制和竞争机制的扭曲，不利于住房的商品化和市场化，并有可能产生向旧的福利分房制度复归的倾向；
另一方面，政府为保证生产者实现规定的建筑标准和住房质量，保证补贴的政策真正地传递到消费者而不会在住房建设阶段产生效率流失或被生产者占有，必须付出巨大的监督成。
相对而言，消费者补贴政策更有利于价值规律和市场机制调节作用的发挥，并能克服上述生产者补贴的各种不足，代表了住房保障补贴政策延缓的高级阶 段，但是其实施需要具备以下条件政府财力充足，有能力实施直接的现现金补贴。同时要求居民收入条件和消费欲望有相当程度的提高，从而居民的住房收入弹性较高而房价收入比比较低。此时，住房补易能迅速有效地提高居民的现实购买力，将潜在的住房需求转化为实际有效需求，就我国当前的实际情况来看，大部分地区还不具备实施消费者补贴住房保障政策的条件。
从以上对各种主要住房保障形式的分析可见，明贴优于暗贴，消费者补贴优于生产者补贴，但是选择何种住房保障形式，还需要联系居民收入和住房供给状况及政府财力等客观条件，事实上，住房保障形式的选择具有动态性和阶段性的特点，这是由住房保障的各种形式具有的阶段性和演进性的特点决定的，每种形式都是针对当时具体状况的现实选择，随着实际情况的变化而不断演进，因此，每个国家的政府在实施住房保障时都不是选择单一的形式，而是针对当时的实际情况将几种形式结合运用。
第二节 我国住房保障的发展现状 一、发展现状 通过住房改革我国初步实行了住房公积金、住房补贴住房货币化分配制度等政策。从政策上建立了新的住房供应体系的基本框架，全国各地已基本完成了住房实物化分配向住房货币化分配的改革过程。
总体来说，我国现行住房保障体系是以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；
中低收入家庭购买经济适用住房；
其他收人高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
目前，住房社会保障制度的制定和完善是我国房改工作的重点也是房改工作人员工作的目标和方向。面对我国幅员辽阔、住房短缺、居民收入不高的国情，住房的类型应该多元化，以适应不同层次的住户的需求。到目前为止，全国各地已经基本按政策出售了公共住房或经济适用房，但由于一些企业不景气的原因，没有完全建立住房公积金制度、住房补贴制度，iu的重新购房、换房面着有水无源的尴尬和后顾之忧。廉租房由于资金来源问题，使得廉租房制度的建立比较缓慢。并且与目前的住房市场化改革相比，家庭住房保障制度的建设进展相对滞后，面临着系列的问题是廉｛雎房是政府和单位向城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，采取住房和瓒补贴为主，实物配租、租、租金核 减为辅的多种保障方式，它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用，目前我国廉租住房制度建设虽然从无到有取得一定进展，但从总体看，还处于起步阶段，从开始推行就伴随着许多困难廉租房实物和货币来源不畅；
租房的资格、租金标准难以确定；
保障方式不完善、覆盖范围小，监督体系不严格，以及地区间进展不平衡等，与此同时许多新问题也陆续出现，如当前农村进城务工群体的住房问题，城镇最低收人和中低收入之间的“夹心层＂家庭的住房保障等等，由此廉租房制度的改进要求变得日益突出，二是作为住房保障又一重要内容的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，它是以中低收入家庭困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，而目前我国经济适用房在建设和管理中问题不断，如开发计划不落实，土地供应难以保证；
供应对象模糊，审核不严，不同的房屋定价未拉开差距，有此城市供应规模偏小，造成供不应求现象；
建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；
开发商利润难以控制，某此商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等，一方面高收入者购买经济适用房的现象，偏离了中低收人消费群体；
另一方面，经济适用房被开发商变相高价出售，经济房不“经济”，国家让绐｜中低收入购房者的优惠被开发商占为己有，谋取暴利，导致经济适用房大量流大了实际上并不缺房，着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失， 二、原因分析 分析产生上述问题的原因， 一是制度不完善，对适用对象的界定不清，造成购买对象失控和户型面积失控，相关政策不健全，如财政政策、法律政策、监督制度配套服务政策等，没能做到对住房保障政策的有力支持， 二是认识问题 部分地方政府对建立廉租住房制度不够重视，没有提上议事日程，仅把建房作为短期的形象工程，同时相对于商品房地产收益的减少与住房分配问题使得地方政府不愿投入保障性住房建设， 三是政策执行不力 有些地方在实施中，政策没真正落到实处，缺乏前瞻性，使住房保障政策效应大打折扣，同时在执行过程中存在着权钱交易、寻租行为，影响了政策执行的有效性， 四是管理不规范 有的地方管理不规范，监控力度不够，对购房者资格条件的审核管理存在许多漏洞，使开发商集团，高收入者、投资者有机可乘，背离了政策初衷，除此之外，缺乏稳定的资金来源渠道，多数地方从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决，不足以支持住房保障制度建设 第三节 国外住房保障的实践 一、西方各国住房保障体制 西方各国住房保障体市的构成内容，从不同的角度分析会有不同的结果。本节试将西方国家的住房保障体制划分成两个层次住房保障的法律体系和住房保障的实施机构体系。住房保障的法律体系提供住房保障的制度保障，住房保障的实施机构体系提供住房保障的实施保障，两者共同作为西方国家住房保障的工。
（一）西方国家住房保障的法律体系 西方国家涉及住房问题的法律较多，各国基本上都已经形成了相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系。有关住房保障的法律既包括宪法民法等一般性、综合性法律中的诸多有关住房保障的法律条文；
也包括综合性的社会保障法律中的诸多有关住房保障的法律条文，同时几乎所有国家都颁行了有关住房保障的专门性法律这些法律在住房保障体制中发挥着重要的作用。
1.提供建立住房保障体制的依据 住房保障的相关法律和专门法律通过较高位阶的法律对居民拥有适当住房的这权利加以规定和保护，明确规定居住权是公民权利的重要组成部分，保障居民的基本居住条件是政府职能的基本体现，从而不仅为建立住房保障体制以及相关政策措施的采用提供了法律依据，而且也对居民享受有关住房保障待遇以及由此形成的其他财产权利与非财产权利给予了法律保障和支持，例如，从96年起，瑞典就明确规定“享有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利”，是政府的社会责任，政府要为保障国民的这一权利而不断努力，1时8年2月23日，杜鲁门总统在关于房租控制与长期的住房致国会的咨文中强调，国家有责任保证向我国全体人民提供像样的住房，我们应以低收入家庭支付得起的租金提供简单适宜的住房。
2.明确住房保障体制的目标 依据法律对公民居住权的规定，西方国家根据不同历史阶段的各自国情，有针对性地通过法律明确了住房保障体制的目标，并随社会经济的发展和宏观政策的变更而适时调整，从而逐步实现全体居民的居住权，美国1949年住房法正式承认“为全美的每一个家庭提供舒适的家和适宜的居住环境”是国家的目标。
1明年3月9日，肯尼迪总统发表的致国会的住房和城镇发展计划咨文中提出了三个基本国家目标，其中之是给全国人民提供体面的住房，瑞典政府于Iw年的法案中提出“使全体人民能够以合理的价格住进宽敞舒适和设备齐全的高质量的房屋在】974年又补充了“良好的居住环境、住房租户的参与权、各种住房阶层共处的整合居住社区”等内容，新加坡在独立之初，以住房绝对短缺问题的解决为目标，而当住房数量问题基本解决后，则于】964年将“居者有其屋＂作为目标，推行住房自有化， 3.规定住房保障的实现方式 为保证住房保障目标的实现，通过制定相应的政策法规，从微观上详细地规定住房保障的对象，保障标准、保障水平、保障资金的来源，专门管理机构的建立和权限的划分，以及对骗取保