【摘要】我国企业会计准则正逐步与国际财务会计准则趋同，新会计准则中引入了投资性房地产公允价值计量的规定，允许企业以会计政策变更来改变投资性房地产计量方式。通过选取中国两家代表性房地产公司：万科房地产有限公司和金地房地产有限公司，分析其财务报表及相关披露中对投资性房地产计量的财务会计信息，分析其计量现有问题和弊端，通过比较投资性房地产中成本计量与公允价值计量的异同，探究我国房地产企业并未采纳公允价值计量的原因，最终提出相关建议。
【关键词】投资性房地产；成本法；公允价值计量
一、投资性房地产计量理论分析
（一）我国房地产企业投资性房地产计量现状
1.房地产上市企业投资性房地产成本法计量现状
通过对房地产上市公司财务报表进行比较分析，对比采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算和采用公允价值模式计量投资性房地产的方式。通过选取几家大型房地产上市企业，如万科、金地、碧桂园、中原地产，近年来采用投资性房地产成本法计量模式。万科和金地在全国各大城市均开发了类似楼盘，在财务状况及企业发展规划战略上具有一定的相似性，因此我们对其财务报表披露中的投资性房地产进行对比分析。
以万科公司为例，2011年资产负债表中年初投资性房地产为129，176，195.26，年末投资性房地产为1，126，105，451.00，从年初至年末呈10倍增长趋势。对比金地公司，其财务报表披露中，其投资性房地产由期初1，344，969，330.10变为期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在华远有限公司财务报表披露中，投资性房地产从年初至年末有微幅下降。根据披露的信息和数据，结合企业会计准则对投资性房地产计量的相关规定可以得知，当采用成本法进行计量时，变动会由增加房地产投资或折旧摊销变动等因素引起，其中的变动量存在抵消变动可能性，无法为投资者提供可靠有效的投资性房地产真实情况，但当采用公允价值进行计量核算时，我们可以通过评估市场公允价值以对现存投资性房地产价值进行可靠估计。
房地产上市公司期初投资性房地产规模相当，但是期初至期末却呈现不同的变化。两家公司对于投资性房地产均采用成本法核算，成本法即以购买时价格为核算基准，而房地产公司对于土地的购买多采用拍卖购买方式，同时近年来由于房地产市场调控严格，土地每年的价格受到多种因素影响，所以采用成本法不利于投资者对企业财务报表进行横向比较分析，成本法以历史成本为计量依据，不能真实有效的反映现实经济发展状况。
如果投资者对以上房地产企业进行投资分析时，当采用成本法计量时，由于影响增减变化存在多种可能，折旧等认为因素会对年末投资性房地产账面价值合计产生影响，因此仅仅依靠增减变化趋势不能有效说明企业的未来发展，如果企业使用公允价值进行核算时，通过分析比较土地公允价值的差异时，可以了解不同区域投资性房地产真实价值及企业未来开发能力，为财务报表使用者投资决策提供参考性意见。
因此在国际会计准则提倡公允价值计量的背景下，我们需要重新探究公允价值计量方式的必要性，对于公允价值存在的问题进行分析，趋利避害。
2.投资性房地产计量模式的选择
以北辰实业公司为例，在港交所进行上市，其在国内财务报表中投资性房地产采用成本法进行核算，在境外披露的财务报表中投资性房地产采用公允价值进行核算。
通过对投资性房地产、净利润、股东权益三类财务指标进行对比分析，采用公允价值法进行核算后三类指标均呈上涨趋势，则同样规模的企业，当采用公允价值核算后其净利润上涨，盈利能力更为客观，股东权益上升，投资者对企业的前景预估更为良好。公允价值核算标准自更新以来，通过查阅上市公司董事会会议及相关信息披露，发现他们对成本法向公允价值计量方法的转换持谨慎态度。
基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，首先，这不利于投资者依靠会
计信息相关性进行决策。在公允价值计量模式下，以市场交易为基准，大部分物业会增值，在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。其次，不利于满足国际投资者的需要。国外大多数企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，当投资者对境外报表与境内报表进行比较分析时，两种计量模式不利于对不同企业进行对比分析，也不利于对统一企业的两类财务报表进行比较分析。
（二）我国房地产企业投资性房地产公允价值计量经济后果分析
1.税收影响
出于对税收成本的考虑。目前，我国国家财政部、税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置去的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然无论企业采用何种模式后的纳税所得额一样，但是如果企业采用成本法进行核算，形成的期间费用和这就可以在当期得到抵扣，如果采用公允价值模式，考虑到会计和税法的处理差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加企业的核算成本。
所以，企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。
2.企业发展的影响
采用成本法进行计量时，采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，产生的期间费用等对上市公司而言具有抵税的作用，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，这样的调整虽然会增加利润，但是由公允价值而增加的利润部分并没有产生真实的现金流量，且我国资本市场发展尚不完善，近年来随着“国五条”、“国十条”的出台，各地政府对房地产的价格持谨慎态度，公允价值的计量随时面临风险和波动性。由于对净利润产生影响后，其间接影响每股收益和每股净值，推高了企业的股东权益。 如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。
3.利润分配影响
利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。但是，投资者根据利润表进行分析时，会得出企业盈利状况良好的结论，如果进行股利分配，则会影响企业的实际现金流和运营能力，如果不进行股利分配，则企业所有者和投资人会认为企业存在故意留存收益的动机，企业的形象会受到一定影响，投资者的投资积极性也会受挫。
4.企业运营影响
首先，如何对公允价值进行确认？新会计准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。但是，大多数上市公司的楼盘分布各地各区，如何对其价值进行有效合理的评估，如何让投资者相信其价值评估的合理性都是现存的问题。
二、我国现阶段投资性房地产计量方式的展望与思考
公允价值计量虽然存在问题，但是在国际会计准则趋同的背景下和市场经济不断建立健全的背景下，对企业资产按照公平交易下的价格进行核算是必然趋势。它不仅能有效反应市场经济的运行，同时能为投资者提供更加符合实际的财务信息，也更加符合财务报告目标的相关性和有效性。鉴于公允价值计量的方式在我国仍处于初步发展阶段，我国投资性房地产的计量方式需要得到改进。
（一）提高准则的有效性和可操作性
目前会计准则中仅对公允价值的操作提供指导性框架和意见，并未对其操作进行具体明确。公允价值的计量本身就存在较大的浮动性和不确定性，因此有必要进行详细的规范，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公
允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念；另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策进行梳理。
（二）鼓励企业转换核算方式，给与一定的税收支持
目前大部分企业仍采用成本法核算的主要原因是税收因素和核算成本因素，公允价值的计量与市场经济的有效发展具有高度匹配性，因此，为了促进我国市场经济的发展，使市场经济的运作更加有效和完善，应针对成本法和公允价值核算法中税收的差异进行政策上的鼓励支持。例如，按照一定比率给予税收返还，对转换企业实行一定年限的税收减免政策等。程序方式的转换势必会带来经济成本，应对企业造成的经济成本给予一定弥补，出台统一的培训标准和转换标准，减轻在核算方式转换中的问题和不确定性。为企业的核算方式转换提供明确的指引方针。
（三）加快市场经济发展，完善市场环境
公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。
（四）改进披露模式，增加披露的透明度
评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据，让报表阅读者根据会计报表判断上市公司采用的计量方法是否合理。
参考文献：
[1]谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB和IASB有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，（5）
[2]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006
[3]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].2006
[4]中国注册会计师协会.税法[M].北京：中国财政经济出版社，2006
[5]谢诗芬.公允价值：国际会计前沿问题研究[M].长沙：湖南人民出版社，2004
[6]陆建桥.关于会计计量的几个问题[J].会计研究，2005，（5）
[7]Francesco Avallone.Fair Value or Cost Model？ Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry[EB/OL]
[8]Dietrich J.Richard，Mary S..The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting& Economics，2000，30（2）