房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
目录 第一章、昆明概况4 一、城市概况4 二、城市经济10 三、城市规划13 第二章、昆明楼市26 一、政策动向26 二、五华楼市30 三、商用物业33 四、个案概况40 第三章、主要商圈租金概况48 一、三市街商圈48 二、青年路商圈51 三、汇总分析53 第一章、 昆明概况 一、 城市概况 1、 区位环境 l 解读昆明，云南省会，地处中国西南边陲，三面环山，南邻滇池，全市面积21111平方公里，因温度适宜，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，花开不绝，植物生长茂盛等气候特征，故以“春城”著称。
l 分析良好的区位优势、适宜的气候条件，重要的行政地位，成为昆明经济发展的重要基础。改革开放以来，随着中国加大对外贸易力度，将进一步凸显昆明区位优势，促进地区商贸业发展，成为西南地区重要商业平台。
2、 历史沿革 l 解读昆明，自古以来便是云南省政治、经济、文化中心，是我国连接东南亚“古南方丝绸之路”以及“四川-云南-越南”的重要枢纽和通道，悠久的历史、多元的文化，使昆明形成“历史悠久、古迹多，风景秀丽、名胜多，人文荟萃，开发较早、交往多”的鲜明特色。
l 分析良好的区位优势、悠久的历史文化，多元的文化基础，适宜的气候条件，赋予了昆明完善的商贸基础优势和良好的人文环境，完善的商贸平台、良好的人文环境、鲜明的地方特色，使昆明成为中国著名的旅游城市，有力促进昆明商业经济蓬勃发展。
3、 行政区划 l 解读昆明，辖“5区8县1市”，602万人口中聚居着26个民族，是中国典型的多民族城市。
l 分析完善的区划分布，奠定了昆明城市布局结构，多民族的人居特点，凸显昆明浓郁的民族气息，丰富的民族文化，成为了昆明旅游产业重要组成部分，有助促进昆明商业兴旺发达。
4、 交通配套 l 公路云南省公路枢纽，目前已拥有6条公路干线辐射全省，其中4条分别从不同方向向东南亚边境国家延伸。
l 铁路云南铁路主要集散地，目前已拥有6条铁路干线连接省内外，成为云南重要的物流基地和人流出入口。
l 航空中国五大航空港之一，拥有90多条航线通往国内外，年旅客吞吐量达700万人次，是昆明重要的旅游贸易窗口。
l 分析完善的交通配套，强大的运输能力，促使昆明成为中国西南地区重要的交通枢纽，并成为昆明及周边地区经济、旅游、文化发展的重要运营平台。
5、 产业经济 l 旅游悠久的历史文化，适宜的气候条件，良好的区位优势，浓郁的民族气息，多元的文化氛围，使昆明成为中国著名的旅游城市，根据昆明统计显示，2006年昆明接待海内外游客人数达到2239.87万人，旅游总收入达到156.37亿元，同比增长12.9，成为昆明经济发展的重要支柱。
l 工业良好的区位优势、完善的人力资源，使昆明形成了以机电、卷烟、冶金、化工、食品、生物制药、建材、电力等门类较为齐全，配套能力较强的工业体系，成为云南重要的工业基地。
亿元 2005年 2006年 同比增长 国民生产总值 1055.15 1203.14 12.3 第一产业 77.88 81.55 4.5 第二产业 473.68 561.90 15.7 第三产业 502.60 559.69 10.2 l 经济产业结构不断调整、三次产业稳步增长，2006年昆明经济以12.3的增长速度快速发展，促使城市综合实力明显提高。
l 分析丰富的物产资源，是昆明稳步发展的重要基础，在以旅游、工业为优势基础的“双产模式”带动下，昆明经济活力发展，其中旅游业的优势产业地位，成为昆明经济发展的重要基础，并对昆明商贸业发展产生强有力的推动作用。
6、 五华概况 l 五华区位五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，是全省的政治、经济、教育、文化中心，可谓“聚春城山水灵气，会名城文化精粹”。
l 五华区划五华区总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡。
l 五华配套 n 公路区内公路纵横交错，是贯穿东西方向的交通动脉。昆畹公路、石安公路、昆洛公路穿越辖区，沿公路可直抵国内任何城市以及与云南接壤的老挝、越南、缅甸口岸。区昆明为中心的200公里半径范围内的公路，全部实现了高等级化。
n 铁路以昆明为中心的铁路网，使昆明成为西南经济进出口物资的主要集散地和对东南亚转口贸易的重航空港行列。
n 航空国内航线61条，年旅客吞吐量达到800万，年旅客吞吐量达到800万,跻身全国五大航空港行列。
n 水区内工业、生活用水，统二由市内调配，城市日供水能力达到66．5万吨，城市人口自来水供给率达100％，能保证区域内生产企业的生产和居民生活用水。
n 电昆明属云南大电网统一供电，以滇池为中心的220千伏网已形成，由市供电局按全市范围分区统一输电。五华区在电力供应上能完全满足企事业单位及居民的生产、生活用电。
n 气区内街道均铺设了煤气管道，建于虹山顶上的煤气输配所，日储量为10万立方米，可满足城市用户用气。
n 通讯以光纤电缆、卫星数字通信和程控交换为主的现代化电信网络已建成，全区实现了市话普及及全网程控，自动电话可直通200多个国家和地区，并已建立起电子邮件收发业务系统，可进行国际互联网漫游。
n 邮政五华区地处中心区，邮政业务已实现微机化、动化、高效化，开通了全国邮政异地联网”绿卡工程”和国际邮政特快专递线路196条，国内专递线1745条。
n 金融区内各种金融、保险、信托投资公司、证券公司林立，国家银行、商业银行遍布其中。
n 商业网点以超市、大型购物广场、便利店、百货公司等形式为主的商业网点和批发零售市场遍布全区，成为全市现代商贸业的龙头。
7、 城市评估 l 区位优势明显，昆明成为中国西南地区重要商贸枢纽。
l 文化历史悠久，赋予昆明完善的商贸基础和丰富的旅游资源。
l 民族气息浓郁，体现昆明多元的民族文化，有利促进旅游业发展。
l 交通配套完善，确保城市整体运营能力，促进昆明经济发展。
l 产业优势明显，促进经济快速发展，推动昆明商贸业快速发展。
l 五华中心城区，商业配套完善，成为昆明重要商业贸易中心。
l 综以上述，良好的区位条件、悠久的历史文化、浓郁的民族气息、强大的交通枢纽、丰富的产业资源等优势，成为昆明经济发展的重要保障基础，在以“双产模式”带动下的昆明经济保持稳步增长趋势，旅游业的强大支持成为昆明商贸发展的动力源泉，促使商贸经济成为昆明发展的攻坚力量，为昆明商业地产持续发展提供了良好的商贸平台，依托五华中心城区优势及重要商业中心优势，有利项目开发建设。
二、 城市经济 1、 国民经济 l 解读2006年，昆明完成GDP产值1203.14亿元，同比增长12.3，并连续三年呈现两位数增长，体现了昆明经济快速发展的良好趋势。
l 分析依托中国经济快速发展，带动昆明经济同步增长，国民经济连续三年的两位数增长，体现了昆明经济活力发展的良好氛围，并预示了未来昆明综合实力更将提高的发展趋势，进一步凸现昆明区位优势，促进产业发展，发挥昆明旅游、商贸优势，强化商贸经济发展。
2、 三产经济 l 解读2006年，昆明三次产业分别完成81.55亿元、561.9亿元和559.69亿元，同比增长4.5、15.7和10.2，三次产业以6.7346.2946.98的比重格局呈现“双产模式”，保障昆明经济持续快速增长。
l 分析昆明经济活跃发展，促进三次产业稳步增长，依托昆明良好的商贸平台，旅游、工业等相关产业得到快速发展，并逐步形成“双产模式”，为昆明经济持续发展产生良好的产业保障，更为进一步促进商贸经济增长完善了发展平台。
3、 财政收入 l 解读2006年，昆明完成财政收入248.75亿元，同比增长13.9，促进昆明城市建设发展，进一步推动昆明经济发展。
l 分析财政收入是城市建设发展的财源保障，依托昆明经济持续发展、财政收入同步增长，有利推动昆明城市建设发展，改善城市配套功能，提升昆明综合运营能力，发挥产业优势，体现商贸平台，促进商贸发展。
4、 固定资产投资 l 解读2006年昆明完成固定资产投资654亿元，同比增长25，良好的投资增长趋势，有利促进昆明房地产业发展。
l 分析固定资产投资是衡量房地产业发展水平的基础晴雨表，依托昆明经济实力不断加强、产业优势不断体现、城市配套不断完善，运营能力不断提升，投资环境不断优化，吸引投资客商广泛关注，并促进商贸业及房地产业等相关产业快速发展。
5、 消费品零售额 l 解读2006年，昆明消费品零售额484.2亿元，同比增长16.5，并以连续三年两位数增长，体现了昆明良好的商贸平台优势。
l 分析昆明，中国西南地区重要的商贸平台，依托旅游产业优势，随着游客人数不断上升，旅游经济得到了充分发挥，成为促进商贸经济的主要力量，随着消费品零售额不断增长，商贸经济已成为第三产业的主要力量，体现了昆明良好的商品流通能力。
6、 人民生活水平 l 解读2006年，昆明城镇居民人均收入达到10766元，同比达到12，体现了生活水平不断改善的良好形势。
l 分析日趋增长的收入水平是改善生活水平的经济保障，依托昆明经济实力不断加强，随着昆明人均收入不断增加、生活水平不断完善，预示了城市居民购买能力逐步加强的良好形势，有利于进一步促进商贸经济繁荣发展。
7、 经济评估 l 经济稳步增长，昆明实力不断提升。
l 产业结构调整，“双产模式”主导经济，赋予昆明经济活力发展。
l 财政保障建设，城市配套不断完善，投资环境日趋优化。
l 投资力度加强，促进商贸业及房地产业快速发展。
l 生活水平提高、旅游优势产业，加强商品流通能力，进一步体现昆明商贸平台优势。
l 综以上述，经济稳步增长、产业结构调整、功能配套完善、投资环境优化、产业快速发展，商贸攻坚经济等优势现象，体现了昆明经济活力发展的良好形势和良好的商贸平台优势 ，促进昆明商业进一步加快发展，推动商业地产开发建设，有利于项目未来发展。
三、 城市规划 1、 昆明城市总体规划 1.1、 城市整体布局 l 现代新昆明城市发展战略实现后，昆明的总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52提高到81。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四片”现代新昆明城市区的460平方公里，人口由245万发展到450万。城市空间较大拓展，生态环境明显改善，建成区人口密度