[原创]**广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏） [center]目录 第一章惠州市社会经济发展概况05 1．1惠州市经济社会发展概况05 1．2惠州市经济发展历程与特点06 1．3惠州市的区位条件08 1．4南海石化项目和大亚湾经济区的建设10 1．5惠州市在珠三角的地位和作用11 第二章项目概括12 2．1研究基础12 2．1．1研究依据13 2．1．2项目参数13 2．2研究过程14 2．2．1研究目的14 2．2．2研究人员14 2．2．3研究内容15 2．2．4研究方法15 2．3项目背景16 2．3．1发展商简介16 2．3．2项目概况17 2．3．3总体布局17 2．3．4交通组织18 2．3．5建筑功能18 2．3．6建筑造型18 2．3．7消防及分区18 2．4区域特点18 2．4．1基本描述19 2．4．2总体布局19 2．4．3道路系统20 2．4．4公共设施配置21 2．4．5绿化系统规划21 第三章惠州市商品房需求状况22 3．1基本情况22 3．2住宅建设和消费23 3．3需求主要指标23 3．4需求祈求24 3．5对环境及配套要求26 第四章惠州市商品房供给状况27 4．1商品房供给总量及特点27 4．2住宅市场发展趋势28 第五章个案分析31 5．1总体供给状况31 5．2个案分析31 第六章项目评估34 6．1项目概括34 6．2项目优势34 6．3项目劣势36 第七章市场容量36 7．1项目市场定位36 7．2目标客户分析37 7．3销售价格预测37 7．4市场容量估算38 第八章初步成本分析40 8．1项目基本装修标准40 8．2项目开发组织41 8．3土地成本43 8．4建安成本43 8．4．1土建及装修工程成本43 8．4．2设备安装工程成本43 8．5前期费用43 8．6项目其它不可预见费44 8．7开发期税、费44 8．8红线内、外市政及公建配套设施工程费44 8．9本项目静态总投资44 8．10本项目开发期各项静态总投资比例45 第九章财务效益估算45 9．1项目开发前景45 9．2财务效益初步估算46 9．3项目总体开发盈亏平衡分析55 9．4项目敏感性分析56 9．5影响开发效益的主要因素分析57 第十章结论及建议59 10．1研究结论59 10．2可行性建议60 惠州**广场可行性研究报告 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是 ◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建
资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸
资料进行统计与编制而成；
各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；
建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。
◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；
本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。
◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。
第一章惠州市社会经济发展概况 1．1惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。
惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。
20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。
2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角