202X年某房地产楼盘营销策划方案

XX 营 销 策 划 方 案 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 XX周边楼盘动态分析 主要竞争楼盘一览 次要竞争楼盘一览 XX周边楼盘动态分析 XX周边楼盘动态分析 XX周边楼盘动态分析 客户职业概况 XX周边楼盘动态分析 国营企事业单位 35 私企职员 24 个体生意人 15 原住民 10 公务员 8 其它 8 通过对项目所在片区市场的分析和总结 对片区市场概括主要特征为 三多两少 三多 两少 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 人文环境突破 物业服务突破 品牌打造突破 竞争地域突破 规划设计突破 中心西区龙头楼盘 青城生活样板 优质产品设计 创新规划设计 实际 独具个性色彩文化文化 个性化包装 项目立于市场的不败的砝码及关键工作 项目在市场寻求差异化包装的策略之一 寻求知名物业管理顾问公司介入 项目在市场寻求差异化包装的策略之一 竞争地域范畴介定为青城整体市场 项目后期工程开发成功的前提条件 优良产品 优质服务的基石 MI BI导入及执行 项目后期顺利建设的基石 龙园 中心西区龙头楼盘 青城生活样板 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 36万平米 龙文化主题 中高档 精品 中式住宅 龙文化 建筑品质 龙文化 建筑品质 规模 户型 配套 环境 36万m2建筑规模近4000户人家 万人大社区 五大创新人居理念设计 双会所风情商业街千米商业裙楼 近10万平方米园林景观1万平米中心广场九大景观点外联208亩新华公园 体现 提升 36万平米 龙文化主题 中高档 精品 中式住宅 龙园文化 龙文化 建筑品质 生活内涵 龙运 龙脉 体现 提升 36万平米 龙文化主题 中高档 精品 中式住宅 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 核心客户群 XX 客户定位 XX客户区域分析 回民区 65 玉泉区 20 新城区 10 赛罕区 2 其它 3 客户定位 XX客户职业分析 国营企事业单位 38 私企职员 21 周边生意人 15 原住民 10 公务员 8 其它 8 客户定位 XX客户年龄范围 XX客户购买用途 以30 40岁为主 30岁以下 40 50岁上为辅 自住客户为主 投资客户为辅 客户定位 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 定位语 36万平方米龙文化主题精品中式社区 龙归故里 一园传承 龙归故里 一园传承 诠释 龙归故里 龙园所在板块是青城的发源地 居住氛围和传统风情历久弥香 交通 商业 教育配套完善 对这片土地呼市人有着深深的眷恋和祈盼 对这片土地龙园的开发商以全新的家居理念对传统的家居生活赋予更深 更广 更时尚生活定义 亦是龙子龙孙们对故土的家居革命 亦是故土之情 亲情 友情 民情之升华 龙归故里也代表着艾博人宽大的胸怀和对故土真情的回馈 一园 泛指龙园 集健康 休闲 生态 时尚 舒适的36万平米中心西区生活馆 约4000户万人大社区 传承 传递 继承 龙园传递的是卓越的建筑品质 对品尚生活的追求及独一无二的人居文化理念 它继承着中国先贤着 天人合一 与天和谐 的思想 将龙之人文所具有的创新 进取 包容 独特精神拓展并熔铸到对社区生活环境的营造中 缔造片区的品尚生活先锋 青城人居样板 一园传承 指的龙园人与人的友善 人与自然的互动 人与建筑的沟通以及物业本身的价值 是给予下一代一笔物质财富 也是可以继承的精神财富 无论男女老少 情有所归 居有所乐 物有所值 不仅拥有今天 还收获了未来 这36万平米的龙园建筑的点点滴滴之上 都倾注了开发商的赤子之情和开发商回报社会的所思所想 造福社会的夙愿 龙归故里 一园传承 龙归故里 一园传承 备选推广语 龙脉上的人居风景首创入户花园 倾情奉献 龙归故里 一园传承 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 开发策略 专业合作 大规模 大配套 高姿态产品策略 降低门槛 低成本 中价位 高品质营销策略 快速销售 大营销 大传播 大服务 专业合作 降低门槛 快速销售 项目传播推广策略 核心策略之一 推广策略 作好小步快走 长线作战的准备 核心策略之二 整个项目的供应量会超过36万建筑平方米 必须有3至4年开发周期的思想准备 相应策略 大盘小做 策略 严格控制每个阶段的供应量 每次供应一定的数额 造成限量发售的 瞬间短缺 效应 大盘快做 策略 阶段性推广周期不宜长 速战速决 保持紧凑的节奏感 大盘细做 策略 精益求精 有长远的质量意识 是确保旺销的根本 销售策略 项目传播推广策略 核心策略之三 媒体策略 主流媒体塑造形象 并为活动营销造势 总体上采取多面的立体式策略 主流媒体选择报纸和电视 辅以户外广告牌 条幅广告 灯杠旗等多层面多角度立体式推广 借 龙 形象的突出项目出类拔萃 不同凡俗的品质及文化底蕴 低成本 实效性 多途径 针对性的原则 媒体组合 组合一 户外广告 工地围墙 灯杆旗 卖场包装组合二 报纸 刊物杂志 直邮 网站组合三 直邮 短信 活动组合四 公交车体 车内POP 站牌 按项目销售额的0 8 推算出项目整体推广费用 为619万元 XX总体推广费用 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 一期营销策略 快 快 快 1 迅速销售 快速回款2 销售带动拆迁3 轰动效应4 抢占市场 争夺客户5 树立项目品牌和公司品牌 发展商 代理商目的 入市手段选定 方案一 年前入市 年前方案 方案二 年后集中入市 年后方案 两种入市方案 入市手段选定 入市手段选定 年后入市方案优劣势分析 S W 保持优势 集中开盘 容易产生轰动效应 市场试探期长 价格更趋合理化 客户储备充足 包装推广手段完善 推广费用集中 易于品牌建立 顺市销售 发展商回笼资金慢 容易造成客户流失 为防止客户流失付出大量优惠 市场变数加大竞争风险 价格走势不明朗 入市手段选定 年前强势入市 采用直接销售和认筹积累相结合的形式 结论 入市手段选定 一期项目 推盘节奏 注 一期原小高层项目 建议在二期中推出 一期推盘节奏 一期营销策略 各阶段目标 一期一组团销售达85 二组团公开发售 二组团销售达75 三组团公开发售 一期项目销售达75 带动二期快速建设和入市 06年11月18 07年1月中下旬 07年1月中下旬 07年4月上旬 07年4月上旬 07年8月 一期阶段目标 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 价格核心战略 低价入市 抢占市场 层层推进 快速销售 引爆市场 制造供不应求之销售局面 一期价格策略 一期均价 2027元 不包含小高层7500 一期总体价格 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 二期 二期巩固形象 将项目提升到青城人居样板高度 全面挖掘更深层面的客户群 三期 三期以通过良好人居氛围营造 以及现场实景和入住人群所传递的良好的市场口碑 诉求项目大社区 高品质 人居理念超前 物超所值的特点 全面提升项目整体档次及市场地位 实现项目价值最大化 二 三期营销策略 一期总体销售达65 70 时二期项目开始销售预计07年7月开始认筹预计07年9月中旬开始公开发售 二期入市时间 一 二期项目总体销售达65 70 三期开始销售预计08年8月开始认筹预计08年10月开始公开发售 三期入市时间 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 二期价格策略目前片区市场多层均价 2200按市场预计小高层均价 2450呼和浩特市房地产管理局最新发布的数据显示 商品住宅年度同比增长为9 7 根据市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况 取8 为合理的计算参考 按这个指数计算 二期的市场参考均价为 多层 2200 1 8 2376元 平米小高层 2450 1 8 2646元 平米二期预期价格 多层2400 2500元 平米 小高层2700 2900元 平米 由于一期项目低价入市 项目价格将在二 三期逐步拉升 实现利润最大化 二 三期价格策略 三期价格策略07年片区市场多层均价为 2500元 平米高层均价为 2900元 平米呼和浩特市房地产管理局最新发布的数据显示 商品住宅年度同比增长为9 7 根据市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况 取8 为合理的计算参考 按这个指数计算 三期的市场参考均价为 多层 2500 1 8 2700元 平米高层 2900 1 8 3132元 平米三期预期价格 多层2700 2800元 平米 高层3100 3200元 平米 二 三期价格策略 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二 三期住宅 一期价格策略 二 三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二 三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排