房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用

一 收益法的含义 熟悉 收益法分为 直接资本化法报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 收益法求得的价格称为收益价格 第一节收益法概述 二 收益法的理论依据 熟悉 决定房地产当前价值的 不是过去的因素而是未来的因素某笔资金 利率 房地产净收益房地产价格 利率 房地产净收益房地产价格 预期原理 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和 该价值高低主要取决于下列3个因素 未来净收益的大小 未来净收益越大 房地产的价值就越高 反之就越低 获得净收益的可靠性 获得净收益越可靠 风险小 房地产的价值就越高 反之就越低 获得净收益期限的长短 获得净收益期限越长 房地产的价值就越高 反之就越低 第一节收益法概述 三 收益法适用的对象 掌握 有收益的房地产有潜在收益的房地产四 收益法估价需要具备的条件 掌握 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 五 收益法估价的操作步骤 熟悉 运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤 估计收益期或持有期预测未来净收益或期间收益和期末转售收益确定报酬率计算收益价值 运用直接资本化法估价一般分为3个步骤 预测未来第一年的收益确定资本化率或收益乘数计算收益价值 第二节报酬资本化法的公式 一 报酬资本化法的最一般的公式 熟悉 通常以年为单位 V 价格ai 净收益n 收益期限Y 报酬率 一 一般公式 对上述公式作补充说明如下 1 上述公式实际上是收益法基本原理的公式化 是收益法的原理公式 主要用于理论分析 2 在实际估价中 一般假设报酬率 收益率 长期维持不变 3 当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下 可以导出后面的各种公式 因此 后面的各种公式实际上是上述公式的特例 4 所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末 5 公式中ai y n的时间单位是一致的 通常为年 也可以为月 季 半年等 6 在介绍报酬资本化法的各种公式时 是假设净收益 报酬率和收益期均为已知 二 净收益每年不变的公式 熟悉 A1 A2 A3 An A n 有限年公式 无限年公式 三 净收益每年不变的公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格 还有许多其他作用 例如 用于不同使用期限或不同收益期限 以下简称不同期限房地产 价格之间的换算 用于比较不同期限价格的高低 用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整 公式用途 直接用于测算价格 例7 1 例7 2 例7 3 不同期限房地产价格的换算 例7 4 例7 5 比较不同年限价格的高低 例7 6 用于比较法中因期限不同进行的价格调整 例7 7 不同年限价格的换算 假设 则有 如果 An AN A 则有 如果 R Y 则有 第二节报酬资本化法公式 例7 4 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元 报酬率为10 试求其30年收益权利的价格 例7 5 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元 对应的还原利率为10 试求假设其土地使用权为50年 还原利率为8 下的价格 A房地产无限年价格 B房地产无限年价格 A B 比较不同年限价格的高低 例 有A B两宗房地产 A房地产的收益年限为50年 单价2000元 B房地产的收益年限为30年 单价1800元 假设报酬率均为6 试比较该两宗房地产价格的高低 用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA VA K情 K市状 K房状 K容 K年 例 某宗工业用地使用权剩余年限为45年 所处地段的基准地价为1200元 平方米 制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外 其他均相似 现行土地还原利率为10 求该宗工业用地的价格 三 净收益按一定数额递增的公式 熟悉 有限年 不要求记忆 无限年 ai a i 1 b 参照教材例7 8 四 净收益按一定数额递减的公式 了解 公式的假设前提 净收益未来第1年为A 以后按数额b逐年递减 报酬率不等于零为Y 收益期限为有限年n且n A b 1 五 六 净收益按一定比率递增 减 的公式 掌握 ai a 1 g i 1 当有效毛收入和运营费用都发生变化时 公式的假设前提 有效毛收入I按比率gI逐年递增 运营费用E按比率gE逐年递增 gI或gE不等于报酬率Y 收益期限为有限年n 并且满足 I 1 gi n 1 E 1 gE n 1 0 上述情况下 当收益期为无限年时 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的 土地使用年限70年 于估价时点已使用了5年 预计该房地产未来第一年的净收益为万元 此后每年净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的还原利率为9 试求该宗房地产的价格 七 净收益在前后两段变化规律不同的公式 熟悉 一 收益期限为有限年的公式公式的假设前提 净收益在未来的前t年有变化 分别为A1 A2 等 在t年以后无变化为A 报酬率不等于零 为Y 收益期限为有限年n 二 收益期限为无限年的公式公式的假设前提 净收益在未来的前t年有变化 分别为A1 A2 等 在t年以后无变化为A 报酬率不等于零为Y 收益期限为无限年 八 预知未来若干年后的价格的公式 掌握 Vta1a2a3 at 0123 t 参照教材例7 16 7 17 7 18 7 19 7 20 第三节收益期和持有期的估计 熟悉 收益期是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 收益期的确定 建设用地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命 估价时点 未来可获收益的时间 如何确定房地产的收益年限 单独土地 根据土地剩余使用年限单独建筑物的估价 分别根据土地剩余使用年限 建筑物剩余经济寿命确定收益年限 房地合一的估价对象建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的 根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限 不是一样吗 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下 分为土地使用权出让合同中 未约定不可续期已约定不可续期 估价时点 土地结束 建筑物结束 未约定不可续期房地产的价值 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值 土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 已约定不可续期房地产的价值 按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值 土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值 估价时点 建筑物结束 土地结束 对于求取承租人权益的价值 收益期限为剩余租赁期限 1 建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束 不可续期 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n 40 3 5 32年 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t 50 5 45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 第四节净收益的测算 房地产价格的高低取决于3个因素 1 可获净收益的大小 即Ai的大小 2 获得该净收益的可靠性 即Y的大小 3 可获得净收益期限的长短 即n的大小 一 净收益测算的基本原理 掌握 可用于收益法 含报酬资本化法与直接资本化法 中转换为价值的未来收益主要有4种 潜在毛收入 有效毛收入 净运营收益 税前现金流量 报酬资本化法求取净运营收益 净收益的测算途径可分为两种 一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益 一 基于租赁收入测算净收益的基本公式为 净收益 潜在毛收入 空置等造成的损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状况下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 运营费用不含a 抵押贷款还本付息额b 会计上的折旧 即建筑物折旧 土地摊提费 但含短寿命设备设施折旧额c 房地产改扩建费用 假设改扩建费与房地产增值相抵d 所得税 所得税率是固定的或不同行业性质的企业 地方有优惠政策 考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力 进而客观判断房地产的价值 二 基于营业收入测算净收益的基本原理 与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同一是潜在毛收入或有效毛收入 经营收入二是要扣除归属于其他资本或经营的收益 如商业 餐饮 工业 农业等经营者的正常利润基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外 即实际上已经扣除 所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益 运营费用 有效毛收入 运营费用率 净收益 有效毛收入 1 运营费用率 一 净收益的计算公式 二 不同类型房地产的净收益的测算 掌握 一 出租的房地产净收益测算 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额 租赁收入 租金收入和租赁保证金或押金的利息收入出租人负担的费用是 例如表8 1所列的费用中 出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分 分析租约租金构成 确定扣除项目 二 自营的房地产净收益测算 1 商业经营型房地产 应根据经营资料测算净收益 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业利润 2 工业生产型房地产 应根据产品市场价格以及原材料 人工费用等资料测算净收益 净收益为产品销售收入扣除生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用和厂商利润 3 农地净收益的测算 是由农地平均年产值 全年农产品的产量乘以单价 扣除种苗费 肥料费 人工费 畜工费 机工费 农药费 材料费 水利费 农舍费 农具费 税费 投资利息 农业利润等 自营的房地产净收益的测算 1 商业 净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 商品销售税金 营业税或增值税 管理费用 财务费用 商业利润 2 工业 净收益 产品销售收入 生产成本 产品销售费用 产品销售税金 管理费用 财务费用 厂商利润 3 农地 三 自用或尚未使用的房地产净收益测算 根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益 四 混合的房地产净收益测算 1 把费用分为固定费用和变动费用 将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用 予以加总后再减去总的固定费用 2 先测算各种类型的收入 再测算各种类型的费用 然后将两者相减 3 把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合 先分别求取各自的净收益 然后予以加总 三 净收益测算应注意的问题 熟悉 一 有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益房地产收益 有形收益 无形收益无形收益通常难以货币化 因而在计算净收益时难以考虑 但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益 注意 如果无形收益已通过有形收益得到体现 则不应再单独考虑 以免重复计算 二 实际收益和客观收益 实际收益 在现状下实际取得的收益 客观收益 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 租赁期限内的租金应采用租约约定的租金 简称租约租金 又叫称为实际租金 租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金 同一宗房地产 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为 见例7 21 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益的价值 例 某商店的土地使用权年限为40年 从2003年10月1日起计 该商店共两层 每层可出租面积各为200平方米 一层于2004年12月1日租出 租期为5年 可出租面积的月租金为180元 平方米 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元 平方米和120元 平方米 运营费用率为25 该类房地产的还原利率为9 试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格 1 商店一层价格计算 A内 200 180 1 25 12 32 40 万元 A外 200 200 1 25 12 36 00 万元 2 二层价格计算 a 200 120 1 25 12 21