2015年厦门市场半年报
立丹行机构 厦门市场 卖房炒股 卖股买房 股市只是一夜情楼市才是真爱 股市很热 大家都想去看看 今年3月A股新增开户超480万 创近8年新高 五一 前最后一个交易周 4月27日至30日 两市新增A股账户高达294 92万 股市的持续反弹 不乏强烈的声音 卖房炒股 股市虽然长期的趋势性向好 但风险是现实的 从2014年年初2000点左右到今年6月份的超过5000点 然而不到一个月的时间 又跌破4000点 狂跌20 相对于股市的暴起暴落 楼市则表现的更为稳定 而且做为不动产 房子一直在那 稳健增值 股票跌了就没了 2015年 相对于股市的暴起暴落 楼市则表现为持续的回暖 更为的稳定 股市似乎只是一夜情 楼市才是真爱 才是稳健的投资 立丹行 深度地产365 将通过最翔实的数据 与您共同探讨2015年上半年楼市表现及后市走势 2015年 半年报 货币宽松 楼市政策暖风频吹 政府对房地产是真爱 2015年 股市火了 有人说这是政策引导下的资金推动行情 货币宽松是中国股市和楼市同步走高的主要原因之一 宏观政策形势分析 2014年11月以来 降息次数达4次 3次 全面 定向 降准 货币环境宽松 一年期贷款利率已降到历史最低水平 目前银行一年期存贷款基准利率已降到历史最低水平 而公积金贷款利率则达到近20年最低 2014年11月22日 降息 下调0 4个百分点 至5 6 一年期贷款基准利率 降息 下调0 25个百分点 降息 下调0 25个百分点 至5 35 一年期贷款基准利率 至5 10 一年期贷款基准利率 2015年3月1日 2015年5月10日 2015年6月28日 降息 定向降准 降息0 25个百分点 至4 85 一年期贷款基准利率 2015年2月5日 全面降准0 5个百分点 并定向降准 2015年4月20日 降准1个百分点 2015年3月30日央行 二套房贷款最低首付比例降至40 财政部 营业税免征期限5年变2年 2014年9月30日 央行正式发文确认放松首套房认定 还清首套房贷再贷款算首套 首套贷款最低首付比例30 宏观政策形势分析 9 30 3 30 商业贷款二套首付 6 4 公积金首套首付 3 2 营业税免征年限 5 2 X X X 商业银行二套首付最低由6成改4成 公积金首套首付最低由3成改2成 营业税免征期限由5年改为2年 房地产政策暖风频吹 930 房贷新政放松首套房认定标准 330 新政明确降低二套房首付比例 改善客群置换的门槛大大降低 房地产政策环境为近年来最宽松 宏观政策形势分析 2015年以来全国已有100多个城市公积金政策松绑 涉及首付降低 贷款额度提高 税费减免等 限购方面 部分城市进一步松绑 限购逐渐退出 取消限购四川 佛山 甘肃 长春 兰州等 税费减免新疆 兰州等 首付降低大连 浙江 深圳 珠海 厦门 辽宁 安徽 株洲 福州 南京 成都 云南 贵阳 天津 长沙 济南 西安等 公积金 贷款额度提高浙江 厦门 兰州 辽宁 上海 河北 贵阳 宁夏 湖南 海南 苏州 太原 天津 长沙 郑州 北京等 公积金 宏观政策形势分析 就厦门而言 限购全面取消 公积金政策持续放松 政策环境为近年来最宽松 2014 8岛内高端住宅限购放开 厦门岛外全面放开限购 岛内非普通商品住房不再限购 2015 1厦门全面取消限购 思明区 湖里区144平方米以下商品住房取消限购措施 2014 11厦门公积金新政 结清余款再贷款执行首套贷款政策连缴6个月可贷款买房二套房首付比例 由此前的70 调整至50 2015 3福建省 闽八条 首套房首改房放宽标准公积金贷款首付降至20 2015 4厦门公积金新政 降低贷款门槛首付款比例可低至20 调整可贷款额度 双职工最高100万 楼市利好不断 房地产市场逐步由低潮走向回暖 各城市之间分化加大 一线城市走势 一线城市回暖趋势明显 成交量基本从2015年2月份开始止跌回升 5月四大城市同比环比均上涨 同比涨幅基本都在5成以上 成交均价方面 除广州外 其他城市今年呈波动上行态势 2015年5月同比环比呈上涨态势 二线城市走势 二线城市出现企稳迹象 成交量2015年2月份起止跌回升 5月份同比环比均上涨 涨幅小于一线城市 均价方面呈波动上行态势 但上涨趋势相对不明显 同比与环比的涨幅小于一线城市 三线城市走势 三线城市近期走势大致呈量涨价跌趋势 成交量方面三线城市明显回升 2015年5月同比环比均上涨 成交均价上涨压力较大 2015年5月大部分三线城市均价环比接近4月份 同比则呈下跌态势 全国房地产形势小结 总结 2015年以来 楼市利好政策接连出台 尤其是在多个信贷 组合拳 的作用下 房地产市场逐步由低潮走向回暖 各城市之间分化加大 一线城市供给相对不足 需求压力比较大 在政策的刺激下领涨全国 二线城市房价表现相对稳定 成交量价均有不同程度的回升 三线城市普遍库存过大 且受利好政策影响程度不如一二线城市明显 成交量上涨而均价萎靡 总体仍在调整之中 需求强劲 成交量稳步上涨 企稳回升势头明显 二级市场 厦门城市魅力十足 吸附力强 优质的城市资源和前景规划吸引着外来人口不断涌入 对厦门的房地产市场形成重要支撑 2014年3月 美丽厦门战略规划 正式发布 全方位描绘厦门发展路线图 2014年4月 厦门地铁1号线全面开工建设 计划于2018年建成通车 2015年1月31日 2号线开工建设 2015年5月 4 5号线途经站点曝光 二级市场 随着限购逐渐放松到全面放开 厦门外地购房比例持续上升 2015年第一季度异地购房比重达66 创历年新高 二级市场 2015年上半年 厦门市商品住宅月均供应20万 销售22万 1月成交低迷 销量为15万 2月受农历春节影响 销量达到冰点 仅为9万 3月救市政策刺激下 楼市回暖迹象初显 共成交17万 4 5月房企积极推盘 市场进一步回暖 4月成交23万 5月成交38万 6月成交32万 2014年市场未能延续2013年的火爆行情 转而趋冷 2015年开局以来 市场依旧低迷 在一系列宽松政策刺激下 第二季度市场回暖明显 二级市场 2015年第一季度市场表现低迷 影响上半年全市商品房成交同比环比均表现下跌 成交量在200万 以下 处近年来低位水平 价格则表现为高位小幅回落 2015年上半年 厦门全市商品房供应219万 环比缩减28 同比下降25 2015年上半年 厦门全市商品房销售194万 环比下跌11 同比下跌28 2015年上半年 厦门全市商品房销售均价16917元 环比下跌4 同比上涨5 2015年上半年 厦门全市商品住宅供应117万 环比下跌28 同比下跌33 2015年上半年 厦门全市商品住宅销售134万 环比下跌7 同比下跌22 2015年上半年 厦门全市商品住宅销售均价19361元 环比下跌6 同比基本持平 二级市场 2015年上半年开局低迷 推盘意愿不强 成交跌入冰点 二季度以来政策刺激效果逐渐显现 市场热度逐渐提升 上半年住宅成交较去年同期小幅下滑 价格略有下跌 主要由于岛外同安 翔安销量占比提升 相对较低的成交均价 导致全市均价结构性下滑 但整体仍处高位水平 二级市场 2007 2014年 厦门全市商品住宅上半年平均供应157万 平均销售170万 2015年上半年 厦门全市商品住宅供应117万 销售134万 成交均价为19361元 与历年同期水平相比较 2015年上半年供需均出现萎缩 明显低于历年同期平均水平 2015年上半年成交均价为19361元 处历史高位 二级市场 分区域来看 相比去年下半年 今年上半年各区销量仅海沧区 翔安区表现上涨 其中翔安区环比涨幅最大 达51 价格方面 各区涨跌各半 总体仍处高位 集美区销量虽表现下跌 但仍为厦门楼市主战场 销量占全市40 成交主力为水晶湖郡 7 2万 龙湖嘉誉 6 4万 华润橡树湾 5 1万 禹洲中央海岸 4 7万 等项目 翔安区主要受中澳城 6 5万 首开领翔上郡 2 8万 世茂御海墅 2 0万 等项目热销带动 销量环比上涨51 二级市场 政策利好带动明显 全市存量和存销比均出现下降 截至2015年上半年 全市在售存量约为265万 存销比约为11 5个月 市场存量集中在同安 思明两个区域 合计占全市库存量的53 集美区 湖里区 海沧区占比分别为17 13 11 翔安区仅为5 思明区 同安区受区域内个案 思明区云顶至尊 同安区金都海尚国际 金帝中洲滨海城 和谐天下 滞销影响存销比较高 分别为38 0个月 24 3个月 集美区供销两旺 存销比最低 仅为4 7 海沧区 翔安区分别为11 4 5 9个月 二级市场 刚需主导市场格局 特色 优质项目受市场热捧 其保值增值潜力亦较强 二级市场 成交量前10名均为岛外项目 刚需主导市场格局 单盘均价集中在1 1 25万 1 6 2万 水晶湖郡 水晶湖郡沿集美湖而建 依托6 9万平方公里的湖域 打造出独有的 湖 岛 慢生活 的湖居养生典范社区 湖岛资源与优质养生人居项目吸引众多的购房者 项目近期于5月中旬开盘热销 勇夺今年上半年住宅销量冠军 销冠 中澳城 中澳城户型紧凑实用并带厦门户口 7字头的价格为厦门目前最低 较低的总价降低了购房者的购房压力 这些对于刚需人群无遗有着极大吸引力 项目今年推盘频繁且屡次热销 开盘认购率基本都在九成以上 上半年总销量位居前三甲 中交和美新城 中交和美新城是集生活住区 商业 酒店 写字楼为一体的低密度地标型城市综合体 项目位于集美新城核心区 区域规划配套完善 户型设计新颖 实用性强 地铁1号线的兴建更是大大提高了项目的升值潜力 购房者的追捧使得项目跻身上半年销量榜单前十强 房企高价抢地补库存 高地价成本又将推动房价的上行 2015年上半年 厦门全市共出让17幅地块 其中商住用地7幅 总建77万 受两幅人才限价房的影响 成交均价有所回落 为10071元 整体楼面价仍处高水平 高地价成本推动房价的上行 纵观2015年上半年厦门全市土地成交 共出让17幅地块 出让总建203万 其中商住用地总建77万 与去年同期比上涨56 成交均价为10071元 相较于2014年的11554元 的均价有显著的回落 主要受翔安和湖里人才限价房底价成交的影响 土地市场 近几年土地市场持续的供需缺口 今年上半年供应量虽有所加大 然相比134万 成交量依然是杯水车薪 2015年上半年全市出让7幅商住地块中 集美 翔安 同安各两幅 湖里一幅 其中恒大强势入厦 以30 9亿竞得集美2015JP01地块 楼面价14858元 溢价率高达75 刷新集美新地王纪录 土地市场 2015年厦门土地成交的情况 可谓是跌宕起伏 由年初的理性竞买 冷清收场转变成疯狂加价 高价成交开发商 任性 十足 土地市场 后市展望 1 下半年 楼市政策宽松仍是主基调 而在资金方面 降准 降息的可能性仍存在 但整体经济已有企稳回升之势 降息 降准的节奏和力度或将放缓 从中央到地方 政策持续宽松 政府救市意图明显 2014年以来 政策面持续宽松 政府救市意图明显 预计2015年下半年 楼市政策宽松仍是主基调 地方政府 公积金政策放松 首付门槛降低置业补贴 税费减免等 央行放松首套房认定 还清首套房贷再贷款算首套 首套贷款最低首付比例30 国土部 住建部 优化住房及用地供应结构 促房市平稳健康发展 央行等多部委 二套房贷最低首付比例降至四成营业税免征期限5年变2年 20149 30 20153 27 20153 30 2014 2015 1 楼市政策宽松仍是主基调 降息 降准可能性仍存在 节奏和力度或将放缓 从目前各项经济指标来看 再次降准 降息的可能性仍存在 虽然众多指标仍在低位 但整体经济已有企稳回升之势 降息 降准的节奏和力度或将放缓 GDP增速呈下滑走势 经济下行压力依然较大 PPI连续38个月负增长 难改低位态势 CPI仍处 1 时代 低通胀 为货币政策持续偏松操作提供空间 1 楼市政策宽松仍是主基调 降息 降准可能性仍存在 节奏和力度或将放缓 2 开发商普遍面临土地储备不足的窘境 未来土地市场竞争仍将