摘要：2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，事实证明刚性需求容易向有效需求转化，释放刚性需求有助于房地产市场健康发展，但是刚性需求向有效需求转化需要一定条件。从房地产运行过程和房地产市场主体两个角度分析刚性需求有效化的条件，并从政策规范方面对房地产市场刚性需求有效化提出了相关建议。
关键词：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16000901
1引言
2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。
在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此释放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。现在重点鼓励的仍是刚性需求。
这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。所以未来的一段时间内，释放刚需还是房地产市场主要目标，潜在的刚性需求转化成有效的刚性需求的条件分析成了促进房地产市场健康发展起来的重要思考。
2刚性需求向有效需求转化需要一定条件
对于投机需求来说，投资性需求有效化需要更多的条件，首先在宏观层面，政府的调控政策还对二套房是很严厉，限购令仍未解除，购房条件苛刻，差别性信贷政策让投资成本更高，而且在微观层面，具备投资需求或有投资能力的潜在需求只是部分的中高收入层次群体，是有一定的财富积累或具有投资观念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，购房意愿不如刚性需求迫切。而刚性需求要解决自住问题，购房意愿强烈，环境影响因素不大，政府大力鼓励，购房贷款优惠幅度大，潜在的刚醒需求更容易向有效需求转化。
当前房地产市场回暖表明，释放刚性需求，将潜在的刚性需求转化成有效需求仍是目前房地产市场的发展方向。但是刚性需求有效化仍需要一定的条件。潜在的刚性需求只具备购房意愿或者购房能力之一，有购房能力的因为没有合适的楼盘没有购房，有购房意愿的积累资金不够或者收入不高都限制了刚性需求的有效化，为了刚性需求从潜在需求向有效需求转化，促进刚需购房有效完成，要从各方面对刚性需求有效化条件进行分析，规范刚需购房优惠制度，保障房地产市场健康发展。
3房地产市场刚性需求有效化条件分析
3.1从房地产运行过程分析刚性需求有效化条件
使刚性需求向有效化转变，一方面增加刚性需求购房者的现金购房能力，促进房价合理回归，同时另一方面也要提高刚性购房者的购买意愿，开发商制定合理进行市场定位和开发计划。从各个环节促进刚需的有效化。
土地成本是房价的重要部分，在土地出让时，政府实行土地优惠政策，可以降低土地成本，并对土地规划进行确定，提供限价房或者经济适用房，降低房价，使更多刚性需求的购买者能够购买。而为了提高购房者的意愿，出让区位较好的土地可以使楼盘更吸引刚性购房者消费，规定容积率以及配套设施建设规划，提高居住环境质量，提供合理的楼盘产品，可以让刚性需求者将购买想法付诸行动。
在设计建造房屋时，合理的户型设计能大大增强刚性需求的购买欲望，虽然刚性需求在资金积累上相对于投资需求比较不足，但是开发商为了降低成本采取差劣户型的设计或者降低建筑质量标准的做法会使更多刚性消费者转变购房意愿，对于首次置业的购房者一些中小户型设计更受青睐。开发商在为刚性需求提供产品时还要做好市场定位，避免不必要高端建设，减少成本浪费，减轻购房者的经济负担。
在房屋的购买流通环节，各地方严格执行限购令限制投资性需求可以抑制房价的飞涨，实行差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，都大大降低了刚性需求购房的门槛，放宽首套房公积金贷款政策，提供住房补贴等其他政策直接提高了刚性需求的购买能力，在近期进行微调的各个城市中，经过中央同意的微调政策全部基本是在这个环节的针对刚性需求的实行优惠的，这些措施都很大程度上将潜在的刚性需求转换成了有效需求。
3.2从房地产市场主体分析刚性需求有效化条件
政府无疑是推进将刚性需求向有效化发展的主导力
量。参与了各个环节的调控。中央设立大方向的宏观政策，严格控制房地产调控，监督地方政府开展实施，地方政府采取限购令、差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，调节房地产开发商开发方向，保证房地产市场有序运行，改变房地产供给结构，利用刚性需求实现稳增长是政府目前明确的方向，刚性需求有效化的条件很大部分是由政府主导设定的。 房地产开发商是刚性需求有效化的实现条件，只有房地产商合理定位开发，提供适合刚性需求的产品，合理规划用地，做好配套设施建设和选取合适户型设计，制定合理销售计划，推出优质的楼盘，广大的刚性消费的群体购房意愿大大提高，就会很快的实行购房行动，也可以吸引更多的人进入潜在需求的队伍。
对于刚性需求购房者本身来说，购房资金需要一定的积累，在这基础之上，使用住房公积金，申请首套住房贷款，获取住房补贴都是提高购房能力的重要途径。申请经济适用房、限价房也是实现购房的有效方式。在当前房地产市场刚回暖的背景下，刚性需求购房者如看好房价的走势，购房意愿会有所增加
4政策建议
房地产市场刚性需求有效化需要一定的条件，同时也需要一定的政策规范房地产市场的刚性需求有效化。
规范刚性需求优惠制度。保障刚性需求是解决我国民生问题的重要举措，是满足居民的住房要求，缓解居民购房压力而实行的一系列调控政策，明确促进刚性需求购房的目标下，30多个城市实行的微调政策已经初见成效，销售面积恢复性上涨，但是各地情况和对微调的认识不同，推出的微调政策也不尽相同，甚至上海、成都五个城市推出的政策被中央叫停，放宽限制人群，调高限价这样突破调控底线的政策不被中央认同，规范保障刚性需求的微调政策，严格控制投资需求，是刚性需求有效化持续发展的主要推动力量。
政府严格把握宏观调控。目前由刚性需求主导的房地产市场上的回暖表明，实行宏观调控的政策已经取得了一定成效，目前房地产市场与之前繁荣相比比较缓慢，相对于发达国家的城市化过程还有很大发展空间，长期来看房地产市场必然是继续向前发展，坚持调控的方向，稳定健康的发展房地产市场，保证刚性需求能有效的实现购房，中央改变调控方向或保障政策会引起刚性需求恐慌、投资需求涌入市场引起房地产市场混乱，政府稳定宏观调控政策是刚性需求有效化的有力保证。
参考文献
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