《精编》某广场商业物业可行性研究报告
项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业 写字楼 酒店 案例研究 本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局 零售业态分类规范意见 确定的8类中国零售业商店业态 商业 零售物业类型定义 商业分级设置的级次和指标表 商业 零售物业类型定义 商业 零售发展趋势 和国外不同 我国的新兴零售业态不是依次进入市场 而是几乎同一时期进入的 90年代以前 百货店一直是主要的业态形式 2000年以后 新兴的零售业态大量出现 并呈现出差异化的发展趋势 传统的街边购物开始分化 聚集 形成专业街 连锁超市一大一小 便利店和大卖场 细分市场 标准超市受竞争影响 业绩每况愈下 被迫转型 生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向 购物中心出现并得到快速发展 不同类型的购物中心概念出现 百货业态的市场份额下降 转而向专业化 高档化和连锁化发展 随着重庆经济和人口的向市区周边拓展和扩散 郊区的商业得到快速的发展 中心区商业向高档化专业化发展 郊区商业向规模化大型化发展 中国加入WTO以后 外资受到的限制越来越小 大量的外资进入重庆市场寻求发展 目前重庆运营比较成功的大卖场 大百货等大部分都由外资掌控 而且这一趋势还在继续 大型的商业购物中心对交通的依赖性加大 重庆市目前的商业中心和商业发展区域大都临近轻轨线路 市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大 商业 零售业生命周期 大型综合购物中心现在在重庆已经渡过引入期 进入快速扩张的阶段 这种商业模式成为继超市 大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大力量 一站式服务是其最主要特点 休闲 娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素 购物中心作为不同业态的综合体 使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心 并互相促进 产生协同效应 而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑 重庆零售市场发展历程 市场发育期 市场成长期 市场蓄势期 市场发展期 商贸业有较大发展 1995年拥有商业服务网点25万个 比 七五 末增加8万个 从业人员60万人 比 七五 末增加68 集贸市场增加6个 86 96年 档次不高 主要经营生活日常用品 97 04年 到2003年底 全市商业网点达到145751个 经营面积达到2588万平方米 重庆零售业从百货业占主导地位 逐步向超市 便利店 专业专卖店等业态共同发展 04 06年 专业性极强的各类商品交易市场崛起 市场购买力迅速累积 零售类物业市场进入蓄势期 外资及外来零售企业大规模进入重庆市场 重庆本土商业巨头强势反击 07年后 随着重庆经济的飞速发展 及旧城改造的推进 未来3 5年重庆零售市场将进入一个快速发展其 重庆市零售商业网点调研 截止到2007年底 重庆市商业设施总经营面积近2750万 绝对数量甚至高于北京的1800万 主城区商业营业面积预计在800 1000万 其中5000平方米以上的大商场超过160个 共有80余家知名商家入驻 面积超过200万平方米 实现销售额112亿元 形成了以杨家坪 解放碑 观音桥 南坪 沙坪坝为龙头的五大商业中心以及以地区划分的都市 渝西 三峡三个经济区 截止2007年 社会消费品零售总额达到1661 23亿元 比上年同期增长18 4 主城区重点商业业态供应情况表 重庆市主要零售区域 重庆市主要零售区域 现有零售区域对比 重庆十一五商业规划 建立 完善中央商务区 区县 自治县 市 中心商圈 商业特色街 专业市场 和乡镇 社区 商业点4个层次商业服务网络 沟通城乡商贸流通 鼓励发展连锁经营 特许经营 多式联运 电子商务等组织形式和服务方式 支持商贸企业建设物流配送网络 大力推动流通现代化 培育一批具有知名品牌和核心竞争力强的大型商贸企业 继续实施乡镇建连锁超市 村社建放心商店的 双建工程 2010年覆盖全市80 以上的行政村和90 以上的乡镇 规划2020年重庆市都市区人口超过1000万人 改造并提升一个市级商业中心 即解放碑商业中心 完善六个区域性商业中心 2010年重庆市社会消费品零售总额将达到2150亿元左右 渝中区十一五商业规划 倾力打造解放碑CBD 极核区 加快建设高档载体 着力集聚高端产业 努力扩大高效辐射 加快推进五一路金融商务街区建设 依据全球著名设计公司 美国KPF公司的城市设计方案 大力推进集金融商务 顶级酒店 精品零售商业 高档酒店式公寓为一体的综合性商务建筑群建设 打造顶级商务集聚区 努力将解放碑CBD打造为形成一个占地90万平方米 集 金融商务 顶级酒店 精品零售商业 高档酒店式公寓 为一体的综合性商务建筑群 要全力协助瑞安集团精心打造 重庆天地新城 加快建设 化龙湖 重庆小镇 等项目 尽快推进 嘉陵帆影 100层大厦建设 形成重庆未来新地标 强化与瑞安集团的联动 政企联手抓好招商引资 大力发展知识型 生产型服务业 形成现代制造业服务中心区 利用拆迁契机 规划和引导我区商业结构进一步提升 尽快实施对商业大厦和金鹰广场的改造升级 其次是加快朝天门市场电子交易平台的建设和运用 提升朝天门市场形象 对菜园坝市场的调整 要跳出商业谈发展 建立起符合现代服务业产业结构发展的新模式 解放碑大型零售市场供应研究 解放碑大型零售物业市场供应的分布 根据立业商业对解放碑的零售物业调研 我们甄别了以下11个项目作为解放碑大型零售物业的存量供应 至2007年 解放碑商圈内大型零售物业供应总共有11个 其总建筑面积约为36 6万平方米 解放碑大型零售市场供应研究 解放碑现有大型零售市场供应 解放碑现有大型零售市场供应 解放碑现有大型零售市场供应 解放碑现有大型零售市场供应 解放碑现有大型零售市场供应 解放碑大型零售市场供应研究 解放碑未来大型零售市场供应 至2012年 解放碑商圈内未来大型零售物业供应总共有8个 其总建筑面积约为41万平方米 约占目前市场总供应量的112 多数项目的商业体量都在3万平以上 注 未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性 此表数据仅供参考 竞争压力分析及规避措施 解放碑商圈商业 档次 功能 中高档 百货 专卖店 中低档 百货 专卖店 数码家电 餐饮 低档 超市 专业市场 餐饮 中高档定位的购物休闲餐饮娱乐旅游体验 解放碑商圈零售供应总结 解放碑商圈目前的商业形态主要是临街商铺 百货 超市 其主要消费群体为周边高及其他区域高收入群体 整体定位中高档 走精品化消费路线 随着解放碑CBD商务区的建设 未来将有大量的高收入群体导入 大量写字楼 酒店的开发 将为解放碑商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体 无论是消费能力还是消费意愿 这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化 因此 不同类型的餐饮 娱乐设施 专卖店等都将在解放碑获得更大的发展空间 旅游作为重庆市重点发展的第三产业之一 已形成了一定的知名度和品牌效应 并拥有多处知名旅游项目 这些旅游项目所带来的高端消费人群与零售项目的协同发展应可成为解放碑商圈区别于周边其他商业项目的显著特征和优势 由于本项目并不处于解放碑商圈核心地段 加之商业体量较小且临街展示面不足 因此 本项目应尽量避免在业态上与现有或未来供应项目同质化