【房地产进入性调研】2020徐州城市研究报告

徐州研究报告 目录 城市概况宏观表现 土地市场新房市场二手市场企业竞争 城市概况 城市规划 徐州市城市轨道交通网线规划图 轨道交通 徐州市轨道交通 规划 规划3号线2号线1号线 配套资源 医疗资源 包括医院 教育资源 包括大学 幼儿园 小学 中学 商业配套 包括商场 超市 宏观表现 经济规模 2019年 徐州市GDP为7151 35亿元 增速6 0 较2018年提高1 8个百分点 徐州市GDP与增速走势 9 5 增速 2015 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 109876543210 2016201720182019GDP5319 885808 526605 956755 237151 358 27 74 26GDP增速 亿元 2019年 徐州市人均GDP为81138元 增速5 6 较2018年提高1 9个百分点 徐州市人均GDP与增速走势 6151166845756117691581138 9 7 7 7 1 3 7 5 6 人均GDP 增速 2015 2016 2017 2018 2019 80000700006000050000400003000020000100000 90000 109876543210 人均GDP 增速 元 产业结构 9 5 9 3 9 1 9 3 9 5 44 3 43 3 43 7 41 6 40 4 46 2 47 4 47 2 49 50 1 一产占比 二产占比 三产占比 2015 2016 2017 2018 2019 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019年 徐州市第三产业生产总值为3582 37亿元 占全市生产总值的50 1 较2018年提高1 1个百分点 徐州市产业结构走势100 一产占比 二产占比 三产占比 投资规模 徐州市全社会固定资产投资与房产投资额走势 470 22 83 36 538 62 716 43 4266 12 4797 33 5277 03 3362 57 11 1 7 10 2 21 3 房地产投资额 固定资产投资额 房投 固投 2015 2016 2017 2018 2019 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 5 10 15 20 25 房地产投资额 固定资产投资额 房投 固投 亿元 消费规模 2019年 徐州市社会消费品零售总额为3246 25亿元 同比增长4 7 徐州市社会消费品零售总额与增速走势 2358 45 2659 39 2886 92 3102 3246 25 41 7 12 8 12 7 5 4 7 社会消费品零售总额 增速 2015 2016 2017 2018 2019 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 454035302520151050 社会消费品零售总额 增速 亿元 购买力 2019年 徐州市城镇人均消费性支出为20805元 同比增长6 9 城镇人均可支配收入为36215元 同比增长 16143 17255 18234 19463 20805 29841 28421 30987 33586 36215 58 8 57 9 57 4 城镇人均消费性支出 城镇人均可支配收入 消费 收入 2015 2016 2017 2018 2019 35000300002500020000150001000050000 49 51 53 55 57 59 61 54 160 7城镇人均消费性支出 城镇人均可支配收入 消费 收入 7 8 城镇人均消费性支出 城镇人均可支配收入为0 57 徐州市城镇人均可支配收入与消费支出走势元 4000063 城市人口 2019年 徐州市常住人口为882 56万人 同比增长0 3 户籍人口为1041 73万人 同比下降0 3 常住人口 户籍人徐口州为市0常 8住5 人口与户籍人口走势 20152016201720182019 0 200 400 600 800 1000 1200 0 8520 850 8480 8460 8440 8420 840 8380 8360 834 常住人口866 9871876 4880 2882 6户籍人口1028 710411039 41044 81041 7常住人口 户籍人口0 840 840 840 840 85常住人口户籍人口常住人口 户籍人口 万人 居住人口中男性19 29岁岁人口居多 占比达22 9 女性40 49岁岁人口居多 徐占州比居达住2人4 口6 金 字塔 18岁以下 30 39岁 50 59岁 60岁以上 5 7 22 9 19 29岁 18 8 22 3 40 49岁 15 2 15 1 5 1 22 7 20 0 24 6 14 8 12 8 女男 在校学生数 20152016201720182019 960000940000920000900000880000860000840000820000800000780000 0 2 4 6 8 10 12 2 小学在校学生数841300910000940200955800946700增速11 58 23 31 7 1小学在校学生数增速 2019年 徐州市小学在校学生数为946700人 增速 1 0 较2018年下降2 7个百分点 徐州市小学在校人数与增速走势人 98000014 20152016201720182019 450000400000350000300000250000200000150000100000500000 500000 0 中学在校学生数347400360000399400455700增速3 610 914 1中学在校学生数增速 人 徐州市中学在校人数与增速走势 161412108642 土地市场 成交结构 53 7 50 2 60 2 35 9 48 3 48 1 27 2 28 3 12 4 17 6 13 8 13 4 18 19 6 24 3 39 9 35 2 35 6 1 1 1 8 3 1 6 5 2 6 3 住宅用地 商办用地 工业用地 其他用地 2015 2016 2017 2018 2019 20 1 4 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2020年1 4月 徐州市以住宅用地成交为主 占比48 1 比去年同期上升0 1个百分点 徐州市土地成交结构走势 按规划建面 100 住宅用地 商办用地 工业用地 其他用地 宅地市场 2020 1 4 0 500 1000 1500 2000 2020年1 4月 徐州市共推出土地规划建面559 08万 成交548 69万 成交徐楼州面市均土价地2供34求3元价 走 势 万 元 40002500350030002500200015001000500020152016201720182019推出规划建面2539 316963 833634 925287 027718 65159 08成交规划建面2112 215719 4633711956 123538 25448 69成交楼面价9408781273168117102343推出规划建面成交规划建面成交楼面价 20152016201720182019 2020 1 4 450400350300250200150100500 0 土地出让金198 49151 03429 17328 81434 12128 58溢价率1 2725 62214 521 9土地出让金溢价率 2020年1 4月 徐州市成交土地出让金达128 58亿元 平均溢价率为21 9徐 州较市去土年地下出降让2金 4 个溢百价分率点走 势亿元 50030252015105 区县宅地供求 2019年4月 2020年4月徐州市各区县土地供求价对比 2019年4月 2020年4月 徐州市沛县推出规划建面为529 12万 成交484 40万 成交面积最多 占比达17 9 成交 楼面均价为996元 529 12373 87339 96307 39291 13286 78228 26213 65156 04155 5 484 4325 94399 65289 16273 96285 52209 11200 24126 64112 88 996 1322 2860 2389 5543 1022 推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价 沛县 邳州市睢宁县鼓楼区新沂市贾汪区云龙区铜山区泉山区 丰县 0 100 200 300 400 500 600 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 6103338推出规划建面 13021512成交规划建面 成交楼面价 万 元 商办用地市场 2020 1 4 1400120010008006004002000 2020年1 4月 徐州市共推出土地规划建面149 02万 成交152 71万 成交徐楼州面市均土价地9供43求元价 走 势万 元 140012001000800600400200020152016201720182019推出规划建面1110 518008 498911256 47458 75149 02成交规划建面1068 49369 34693 64961 39727152 71成交楼面价759661101212661201944推出规划建面成交规划建面成交楼面价 20152016201720182019 2020 1 4 0 20 40 60 80 100 120 0 土地出让金81 1564 0870 22121 7387 3314 42溢价率9 55 811 35 220土地出让金溢价率 2020年1 4月 徐州市成交土地出让金达14 42亿元 平均溢价率为0 0 徐较州去市年土下地降出7 让0个金百 溢分价点率 走势亿元 14012108642 区县供求 2019年4月 2020年4月徐州市各区县土地供求价对比 2019年4月 2020年4月 徐州市睢宁县推出规划建面为178 71万 成交236 07万 成交面积最多 占比达27 5 成 交楼面均价为648元 193 34 178 71 108 52 101 51 65 3 48 1 38 81 34 96 18 25 1 95 194 72 236 07 108 31 91 51 65 3 41 12 71 49 29 14 18 14 1 82 1012 649 1039 1674 2159 2048 572 555 4489 754 推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价 新沂市 睢宁县 邳州市 铜山区 泉山区 鼓楼区 沛县 丰县 云龙区 贾汪区 0 50 100 150 200 250 5000450040003500300025002000150010005000 推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价 万 元 地块排行 2019年4月 2020年4月徐州市成交地块排行 按成交楼面价 新房市场 房产政策 徐州市房地产政策 开发经营 2019年 徐州市商品住宅施工面积为5286万平方米 同比增长13 新开工面积为1692万平方米 同比下降3 竣工面积为522万平方米 同比下降17 徐州市商品住宅开发经营走势600050004000300020001000 商品住宅施工面积 万平 商品住宅新开工面积 万平 商品住宅竣工面积 万平 供求分析 徐州市商品住宅供求价走势 2020年1 3月 徐州市商品住宅成交均价为9910元 同比上涨5 6 成交119 04万 新批上市0万 市场供不 应求 638 91 734 69 838 59 855 6 0 0 907 07 1267 67 1378 26 1221 801 28 119 04 5634 5771 6748 7404 9883 9910 上市面积 成交面积 成交价格 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 3 1400120010008006004002