受宏观调控趋紧、房地产市场恶化影响， 08年南宁市房地产投资增速明显下滑，全年完成房地产投资199.30亿元，同比增长6.32％，与07年房地产投资34.79％的增长速度有较大的滑坡，但依然保持了正的增长。同期，南宁全市商品房施工面积、竣工面积增速分别从2007年的20.81％、15.56％以上回落至3.48％和4％，这反映出南宁房地产行业发展趋于放缓。
2008年南宁房地产行业运行主要指标一览 项目 总额 同比增减 房地产投资额亿元 199.30 6.32％ 土地购置面积亩 1734.29 -51.43％ 土地成交价款（亿元） 16.31 -63.81％ 商品房施工面积（万㎡） 2190.07 3.48％ 商品房竣工面积万㎡ 436.57 4％ 商品房销售面积万㎡ 363.85 -36.54％ 商品房空置面积万㎡ 76.86 22.12％ 注以上数据来源于南宁市统计局2008年南宁市国民经济和社会发展统计公报 （2） 土地市场冷清，成交量大幅下滑。
在整体市场不景气下，08年南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均出现大幅下滑。2008年南宁土地总成交17宗，同比减少39.29％，成交面积1743.29亩，同比下降51.43％，成交总金额16.31亿元，下降了63.81％，南宁土地成交量的下降，短期内打击了房地产市场信心，长期则有利于改善商品房市场供求状况。
（3） 商品房销售下降，空置面积提高。
08年南宁全市商品房销售面积363.85万㎡，与2007年相比下降36.54％，商品房空置面积76.86万㎡，上升了22.12％。在整体环境恶化下，08年南宁商品房市场销售萎缩较为明显。
2、南宁普通住宅市场供求状况 （1）普通住宅市场供应状况 08年普通住宅供应总量－－新增供应逆市增长8.38％。08年南宁房地产市场新增供应量累计为638.63万㎡，其中住宅新增供应面积516.80万㎡，与07年全市住宅新增住宅面积相比，增长8.38％。南宁08年全市商品房市场供应增长相对平缓。
08年普通住宅供应区域结构－－青秀区占比超全市六成。在南宁08年新增住宅供应面积中，青秀区位居南宁各区之首，新增供应面积累计421.03万㎡，占比达65.93％，月均供应约35.09万㎡，比上年增长了18.48％；
西乡塘区累计新增供应96.41万㎡，占比约15.10％；
江南区住宅新增供应累计58.64万㎡，占比约9.18％；
兴宁、良庆和邕宁区合计占9.79％。08年南宁新增住宅供应面积的区域结构分布，反映出青秀区为南宁市房地产市场竞争最为激烈的区域。
受市场低迷因素影响，09年1-2月南宁市普通住宅供应大幅下滑。1-2月份，南宁新增商品房供应面积9.16万㎡，其中住宅新增供应面积为8.25万㎡，同比下降82.06％，住宅新增供应区域主要集中于青秀区（490套）、江南区（203套）和西乡塘区（108套）。
（2）普通住宅市场成交状况 成交总量08年成交量降幅超3成，岁末市场趋于回暖。在房地产宏观调控和全球金融危机的双重影响下，南宁商品房成交出现明显萎缩，全年普通住宅成交35040套，与07年比下降了35.40％，累计成交面积363.85㎡，同比下降了36.54％。从08-09年各月住宅成交数据来看，在市场成交震荡回落之后，南宁商品房市场自08年10月份开始反弹，交易量明显回升，月住宅成交套数至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，为全年次高，仅低于1月份的住宅成交量。在政府政策刺激和房地产企业让利促销下，南宁房地产市场出现了阶段性回暖。09年1－2月份，南宁商品房市场延续了这种回暖趋势，2月份共成交住宅2518套，环比、同比分别增长了42.10％和34.44％。
成交价格08年涨幅趋缓，09年略有回调。08年南宁市普通商品住宅成交均价为3879元/㎡，与上年相比上涨20.15％，涨幅有所减缓。从单月的成交价格走势来看，南宁08年各月住宅成交均价均呈现同比上涨趋势，但涨速趋缓。受众多楼盘促销力度加大影响，2009年2月，南宁市普通住宅住宅均价出现了首次下降，同比下降了8.15％。
2007－2008年南宁主要城区普通住宅成交一览 单位套 区域/年份 2007年 占比 2008年 占比 增减 青秀区 27966 51.56％ 16563 47.27％ -4.29％ 西乡塘区 8859 16.33％ 7046 20.11％ 3.78％ 江南区 8409 15.50％ 6537 18.66％ 3.15％ 兴宁区 5243 9.67％ 3433 9.80％ 0.13％ 良庆区 3767 6.94％ 1384 3.95 -2.99 邕宁区 0 0 77 0.22 0.22 合计 54244 100％ 35040 100％ 区域结构分布青秀区占08年南宁普通住宅成交的近5成。在08年南宁各城区中，青秀区普通住宅成交16563套，占比约47.27％，占比降幅4.29,江南区普通住宅成交6537套，占18.66％，占比增幅3.15％；
西乡塘区共成交普通住宅7046套，占20.11％，兴宁、良庆和邕宁区合计共成交普通住宅4894套，占13.97％。09年1－2月，南宁普通住宅成交区域分布仍以青秀区、西乡塘区和江南区为主导。
户型结构分布三房、两房为市场需求主要户型。在08年南宁普通住宅成交中，三房户型累计成交15255套，占南宁普通住宅总成交的43.54％，其中面积在120－144㎡的中等三房累计成交6564套，占成交量的18.73％；
以75－90㎡面积区间为主的两房户型成交9355套，占26.70％；
45－75㎡面积区间为主的一房户型累计成交3795套，占10.83％；
其他户型均低于3500套，合计占比不足10％。两、三房户型成交占比超过70％，说明中等户型产品为08年南宁市场需求主流。
价格区间分布中低价位住宅产品成交活跃。08年南宁普通住宅成交中，成交价格在3000元/㎡以下的住宅为7896套，占比约22.53％；
其次为3500－4000元/㎡、4000－4500元/㎡价格区间的住宅产品，累计成交分别为6493套、5113套，占比分别为18.53％和14.59％；
其他价格区间的住宅产品成交较少（低于5000套），占比不足12％。从整体价位上看，成交价格在4000元/㎡以下的住宅产品占南宁普通住宅总成交的55.04％，说明在市场低迷的08年，满足刚性需求的中低价位住宅是南宁普通住宅成交的主力。
3、南宁普通住宅市场未来走势分析 08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.41.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。
考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。
2007-2009年南宁普通住宅供求对比状况 2007年 2008年 2009年1－2月 新增供应量（万㎡） 474.87 516.8 8.25 住宅销售量（万㎡） 573.36 364.85 44.66 二、2008-2009年青秀区商品房市场分析 1、青秀区商品房整体市场状况 （1）08年住宅成交大幅萎缩，市场四季度明显回暖。
受南宁整体楼市调整影响，青秀区08年商品房成交大幅度萎缩，全年累计成交普通住宅16563套，与上年相比下降40.77％；
成交面积约184.68万㎡，同比减少42.56％，高于南宁全市普通住宅交易缩量约6％。从各月住宅成交数据来看，青秀区08年大部分月份成交量维持在1200套上下波动，但市场成交在10月后呈现快速回升态势。在政策鼓励与楼市促销刺激下，09年青秀区普通住房市场继续回暖，2月份住宅成交量上升到1417套，并在08年楼市调整以来首次出现环比与同比的正增长，环比、同比分别增长52.04％、16.63％。
（2）住宅价格刚性强，成交均价增幅放缓。
08年青秀区成交量出现大幅下滑，但普通住宅成交价格却保持稳中有升的态势。当年普通住宅均价4204元/㎡，与07年相比增长22.21％。就各月住宅均价走势来看，08年各月青秀区普通住宅成交均价均在4000元/㎡上下震荡，但大部分月份成交均价水平保持在4000元/㎡以上，除10月份因保障类、集资建房大量成交住宅成交均价走低外，其他月份住宅成交均价均高于07年同期水平。在市场部分回暖的第四季度，青秀区月住宅成交均价甚至呈现连续小幅攀升的趋势。
（3）板块市场分化，中心城区板块逆势飘红。
在青秀区凤岭、琅东南湖、柳沙、仙葫和中心城区五大板块市场中，前四大板块08年住宅成交量大幅下挫，下降幅度在32.18％－82.64％不等，而中心城区板块区位优势凸显，住宅成交逆势飘红，全年累计成交2394套，同比增长59.39％，占青秀区08年成交量的14.45％。在五大板块中，凤岭以年成交10809套居首，占比约65.27％。
2007－2008青秀区主要板块市场住宅成交一览 单位套 板块 2007年 占比 2008年 占比 凤岭 15938 56.99％ 10809 65.26％ 琅东南湖 4315 15.43 749 4.52％ 柳沙 2893 10.34 1581 9.55％ 仙葫 3318 11.86 1030 6.22％ 中心城区 1502 5.37 2394 14.45 合计 27966 100％ 16563 100％ 注本数据来源于绿城人居网之2008年南