户型设计及评价标准

1 户型的设计与评价标准 2 户型的基本概念 第一部分 3 什么是户型 户型 是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称 在中国古代汉语词典里是没有的 户型又叫房型 就是指房屋的类型 户型有哪些种类 常见的户型有平层户型 跃层户型 错层户型 复式户型 按照面积又可分为小户型和大户型 户型的概念及其分类 4 平层户型 一般是指一套房屋的厅 卧 卫 厨等所有房间均处于同一层面上 跃层户型 是指住宅占有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 户型的概念及其分类 5 错层户型 主要指的是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 复式户型 复式户型在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高较普通住宅 通常层高2 8米 高 可在局部拘出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 户型的概念及其分类 6 户型的概念及其分类 3室2厅2卫面积 136 7 户型的概念及其分类 4室2厅2卫面积160 8 户型的概念及其分类 3室2厅2卫面积151 9 户型的概念及其分类 4室2厅2卫面积180 10 户型设计 第二部分 11 户型设计 随着生活水平的提高 人们对居住环境 包括户型 越来越重视 1 户型需求 户型需求是运动的 它随着市场的变化而变化 目前的户型需求多样化 市场上并无绝对的主尊户型 户型的需求随时间 区域而变化 户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化 购买群年轻化 购房者年龄大都在25 45岁之间 年轻化使需求呈现复杂的个性化 户型设计应注意的一些问题 12 户型设计 2 户型适用 适用是住宅建设的基本要求 户型设计的第一位选择因素就是使用方面 舒适度较高 离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性 面积适当的厅 满足会客 团聚 视听 休闲的公共性活动功能 厅内要有良好的光照 通风和视野 厅内不要有太多的洞口和门 以方面家具的摆设和隐私的保护 厨房最好靠近门口 以利购买菜蔬与处理垃圾 避免污染 厨房和餐厅最好相邻 以便用餐和撤除餐具 卫生间与卧室要相近 夜间使用时 不然老人儿童使用均不便 户型设计应注意的一些问题 13 户型设计 3 平面形式 平面形式上的变化主要表现在两个方面 一是每一层的户数在减少 尤其是小高层和高层住宅 以前多为平均一梯8户甚至10户 现在减少平均一梯4 6户 最少一梯1 2户 密集的户型在后期将不收欢迎 二是平面形式增多 以前那种简单的十字形也在变化 井 字 米 字已经很少使用 蝶 形 品 字型以及单排式 错层式涌现出来 现在较多采用的是 品 字型 或 工 字形 结构和蝶式设计 这种形式的是最大优点在于采光通风良好 户与户之间无遮挡 住户观景效果良好 户型设计应注意的一些问题 14 户型设计 4 内部间隔 以往户型间隔布局杂乱 功能分区不明 主要表现在 餐厅和客厅不分 开门即厅 厅当走道 卫生间对着房门 而且与卧室相邻 由于隔音效果不好 卫生间的水龙头一打开 相邻的房间深受噪音之苦等等 为此 户型间隔上应注意 开门是厅或玄关 饭厅与厨房相邻 卧室置于一侧 卫生间 浴室等置于一侧 中间形成一道走廊 走廊尽端是主卧室 一般都是 工 字 T 字或者蝶式设计 景观互不遮挡 户型设计应注意的一些问题 15 户型设计 5 户型大小和构成 户型大小到底多大才合适 户型大小与产品形态有着很大的关联 而住一般宅户型面积的分配如下 厅 起居室 20 45 主卧室 15 25 次卧室 15 次卧室 8 12 保姆间 4 6 卫生间 4 10 厨房 8 12 洗衣机间 4 附污水盆 储藏室 6 阳台 4 12 生活阳台 4 6 走入式储藏室 6 户型设计应注意的一些问题 16 户型设计 6 功能分区 住宅的使用功能虽然简单 但却是不能随意混淆的 简而言之一般有如下几个分区 公共活动分区 供起居 交谊用 如客厅 餐厅 家庭厅 门厅等 私密休息厅 供处理私人事务 睡眠休息用 如卧室 书房 保姆房等 辅助区 供以上两个部分的辅助支持用 如厨房 卫生间 储藏间 阳台等 这些分区各有明确的专门使用功能 有动 静的区别 有小环境的要求 绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系 使之使用合理又不互干扰 户型设计应注意的一些问题 17 户型设计 7 户型布局 户型内部应如何布局和配比面积 根据调查 一般客户认为评价户型最重要的依次是 布局 朝向 楼层 使用率 可见布局的重要性 在具体的户型布局上 客户认为个功能区的重要程度依次为 起居室 主卧 次卧 从趋势上看 厅的面积下调 主卧室面积上调 其中的原因是 客户年轻化 很少在家度过 回家时卧室是常用的空间 需要组合柜 电视 看书的位置 厅内一部分功能转移到卧室中 社区设置会所 会所改变了交友一定要在家的概念 整个社会文明程度提高 人的隐私权要求增加 户型设计应注意的一些问题 18 户型设计 8 户型面积趋向使用化 传统的一梯多户受到挑战 尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局 由于使用效率低 功能质量差 愈来愈受到市场冷落 户数的减少 多边形的平面布局使得户型设计更趋合理 三角形 钻石形 六边形 斜十字形等布局形式不断涌现 每一户的居住质量都得到相应的关注及重视 户内实用率比以前高 公共走道 室内走道 楼宇边角等公共面积减少 户型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间 住宅户型设计的新走势 19 户型设计 9 功能配置更趋完善 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计 工作阳台的设置 同以前功能重合的阳台设计 把家务操作 观景等功能集中于一个空间实现 相比变得合理 方便 书房 儿童房 健身房 衣帽间等配套空间的设置 使室内活动更为舒适 玄关的设计 增加户内空间层次 亦与生活水平提高的社会现实想吻合 使入室更衣换鞋等新风尚变为可能 促进居家健康化 安逸化 住宅户型设计的新走势 20 户型设计 1 功能分区更为明显 1996年以后的住宅 开始注重使用空间的层次与分区的问题 三大分区理念 动态静态空间划分 工作空间与生活空间的划分 公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻 平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统 利用凸出的边角 台阶 隐形走道等设计进行空间划分 使空间层次感更强 空间变化更大 住宅户型设计的新走势 21 户型设计 2 户型设计更为贴近人性 传统的厨房多采用I型 现在则有I型 L型 还有开放式 半开放式的厨房设计 在长度 宽度方面考虑到操作台 洗盥台 厨具电器壁柜的设置及摆放位 管线的安装 通风排气条件 落地窗 凸窗 角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面 卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象 低窗台设计 可坐可卧 既增加了使用空间 又开阔了视野 一些中小户型采用自由间隔设计 充分体现个性品位 其一 梁柱对空间的占用及制约 使自由问题灵活方便 其二 室内空间多运用薄墙 虚墙 非砖石水泥结构 住户可重新进行间隔 住宅户型设计的新走势 22 户型设计 3 设计观念变革 朝向观念的变革 不再追求户户朝南的设计 景观与朝向同样重要 户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向 消费者开始关注小区内部环境的营造 开发商近年花大力气去塑造区内景观 住宅小区采用围合式 半围合式布局较多 只要是朝向中心花园的户型 基本上都能得到消费者的认可 需求观念的变革 随着目标市场逐渐细分化 购房群体日趋理性与个性 单一的户型需求演变变为多极化 多样化的户型需求 从而使户型设计也呈现多样化特征 同一楼盘同一类型细分为几种面积结构有差别的户型 以满足相同收入阶层中不同的消费需求 住宅户型设计的新走势 23 户型设计 4 从人口构成确定居住空间 从家庭人口构成分析 7种套型即可适应1 6口家庭的各种构成情况 但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要 反映不同地区的气候 环境 社会经济水平 建设标准 风俗习惯以及历史文化的差异 因此 套型模式就会千变万化 多样化也成为套型设计永无休止的追求目标 住宅户型设计的新走势 24 户型评价 第三部分 25 户型评价 户型评价标准 户型评价其实并没有一个真正意义上的标准 因为不同的人员考虑户型的切入点或着眼点不同 因此不同的人员就有不同的户型评价标准 户型评价标准 26 户型评价 开发商 去化速度 好的户型能相对较快的进行去化 这样就能节省相对较多的资金成本和时间成本 直接转化为项目利润 利润空间 好的户型能卖出更高的单价 提高销售利润 好的户型可以进行大规模复制 节约了产品研发成本以及项目实际操作时间 这些可以很容易转化为利润 市场竞争力 好的户型拥有相对较高的市场竞争力 使开发商在市场竞争中拥有更多的主动权 这在市场环境恶劣的情况下尤其重要 项目品牌 好的户型是取得客户认同的基础 对于地产公司的品牌塑造有很大的帮助 户型评价标准 27 户型评价 客户 总价影响决策 客户最终关心的是买一套房子需要花多少钱 房屋的总价由单价和套型面积共同确定 户型面积对应于购买能力 安全性 私密性 舒适度是否满足 分区 流线是否合理 功能划分是否合理 面积划分是否合理 使用的方便 是否有浪费面积 价格和不合理 户型评价标准 28 户型评价 销售人员 这个项目是否容易被客户接受 销售是否容易 设计人员 有没有设计创新 能否满足职业自豪感 成就感 户型评价标准 29 户型评价 综上所述 户型的评价标准基本上可考虑以下几个方面的因素 好户型要有六个特性 空间有效分离 面积适当 尺度适宜 健康因素的合理利用 户型评价标准 30 户型评价 满足好户型六个特性 实用性 是指住宅要实用 大小要适宜 功能要合理 要舒适温馨 要每个房间都间隔方正 安全性 是指住宅要具有防盗 防火 抗震和抗御自然灾害的能力 秘密性 还要具有一定的秘密性才会有安全感 因此社交 私人空间应有效分隔 灵活性 住宅还要有一定的灵活性 以便根据生活要求灵活改变使用空间 满足不同对象的生活需要 经济性 住宅还要具有经济性 即面积要紧凑实用 实用率更高 造价更低 以减轻购房者的投资 艺术性 住宅也应该美观大方有一定的艺术性 有个性 有特色 有文化品位才能吸引购房者来购买 户型评价标准 31 户型评价 空间有效分离 一般一个好的户型设计应包括六种分离 生理分居 功能分区 动静分开 公私分开 主次分开 干湿分开 生理分居 是指8岁以上子女应该和父母分室居住 15岁以上异性子女应分室居住 两代夫妻应分室居住 以满足生理上对居住的要求功能分区 是指不同的生活功能就有不同的活动空间 户型评价标准 32 户型评价 动静分开 动区静区应严格分开 确保休息的人能安心休息 要走动娱乐的人可以放心活动 公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护 不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗 主次分开 为了彰显业主的成功 也为了家庭成员之间的起居互不干扰 主要房间与次要房间应适当分开 干湿分开 即厨房 卫生间等带水 易脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开 户型评价标准 33 户型评价 面积恰当尺度适宜 功能空间都应该具有合理的大小尺度 它应该通过人体工程学 心理学 建筑学等科学的方法来确定 各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响 户型评价标准 34 户型评价 健康性因素的合理运用 辨别一个户型的好坏 健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准 这些因素包括 朝向合理 日照充分 光线充足 通风良好 空气新鲜 温度适宜 安静舒适 户型评价标准 35 户型评价 滞销户型的设计误区 客厅大而不当 对着客厅的门多 无隐蔽空间 客厅的采光口小或采光口凹槽深 使客厅较暗 客厅视野差 窗不应正对墙面 客厅的形状不好或尺度不合理 入户无过渡空间 餐厅面积过小或过大 主卧室的宽度小于3米