2020年第一季度郑州房地产市场-房地产季报Q1
China Index AcademyChina Index Academy 中指研究院中指研究院 2020年年4月月 2020年第一季度郑州房地产年第一季度郑州房地产市场形势总结市场形势总结 与趋势展望与趋势展望 1 目录 政策环境 0 1 土地市场 0 3 商品房市场 0 2 展望 0 4 2 目录 政策环境 0 1 3 政策类型重要事件郑州部分重点政策具体内容发布时间 楼市调控 河南全省住房和城乡建设 工作电视电话会议 坚持 稳 字当头 构建租购并举的住房体系 认真做好房地产调控 着力稳地价 稳房价 稳预期 持续推进保障性住房建设 持续开展棚改逾期回迁问题专项整治 年底前要基本清零 大力提升中心城市能级和竞争力 集中力量做强郑州 洛阳 双引擎 增强区域中心城市辐射带动力 指导支持郑州市对标一 线城市和国际标准 全面提升城市设计和建设管理水平 推进郑州大都市区建设 加快打造国家高质量发展区域增长极 01 06 住房租赁 关于进一步规范利用自 有土地建设租赁住房有关 问题的通知 申请单位自有资金比例需在一半以上 不允许预租 禁止 以租代售 承租人必须签署 利用自有土地建设租赁住房知情具结 书 出租的房屋应进行全装修 装修标准应符合相关设计规范 并达到拎包入住条件 推广 运营过程中 不得出现涉嫌误导 欺骗和虚假宣传字样 对于企业的违法违规行为将记入企业诚信档案 情节严重的将取消其租赁住房建设计划 01 06 复工复产 关于全市房地产行业配 合做好新型冠状病毒疫情 防控工作的通知 自即日起 各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部 案场 一律不得举行集中宣传 选房 交房等人员聚集活动 各项目 售楼部 案场 恢复开放时间 根据疫情防控工作进展另行通知 01 27 郑州有序推进渐进式复工 重点民生工程 含市政重点工程 轨道交通工程 省市重点工程等 2月25日可以复工 一般民生工程 包括安置房等建设工程 3月6 日可以复工 其他工程 包括房地产等建设工程 需要到3月16日复工 02 06 郑州市疫情防控支持企 业发展政策摘要 在财政政策方面 减免中小微企业房租 受疫情影响的中小微企业承租市级全额供给的行政事业单位出租房屋的 实行房租 两 免三减 政策 前2个月房租全免 后3个月房租减半 此外 符合条件的重点保障企业可以享受人民银行通过专项再贷款支持金 融机构提供优惠利率信贷支持和中央财政 省财政的贴息 在金融政策方面 通过专项再贷款向金融机构提供低成本资金 支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持 此外 对受疫情影响的小微企业提供融资担保服务 工业政策方面 支持扩大疫情防控物资生产 对疫情期间扩大产能或转产急需疫情防控物资的企业 按照新购生产设备投资额的 50 给予补贴 实施技术改造企业 按技改新增设备投资额的80 给予补贴 每家企业最高补贴100万元 03 14 土地政策 河南人社厅发布 关于公 布2020年被征地农民社会 保障费用最低标准的通知 郑州市 含巩义 被征地农民社保费用最低标准为58200元 亩 开封市 含兰考县 为42900元 亩 洛阳市为47800元 亩 各 省辖市 济源示范区 省直管县 市 可结合实际确定当地社会保障费用标准 03 16 数据来源 中指研究院整理 一季度 新冠疫情冲击房地产市场运行 政府集中出台房地产扶持政策 多从延期或分期缴纳土地出让金 加大企业信贷支持 对企业实施税费支持等供应端 提振市场信心 整体资金流动性保持合理充裕 但总体 三稳 调控基调依然保持不变 明确规范租赁市场乱象 短期来看 房地产行业仍面临一定压力 未 来郑州或将继续优化调控政策 或从加大购房补贴 优化人才购房等方面稳定市场预期 但限购 限贷等主体政策难现明显放松 政策概述 新冠疫情冲击下 政府从供应端提振市场信心 但 三稳 调控基 调保持不变 短期市场仍面临一定压力 未来或将继续小幅优化调控政策 4 住房租赁 郑州发文规范自建租赁住房 对建设资金 推广运营 以租代售 等方面进行明确限定 保障住房租赁市场有序健康发展 2020年1月6日 郑州市出台 关于进一步规范利用自有土地建设租赁住房有关问题的通知 强调利用自有土地建设租赁住房 不同于 普通商品住房 须严格遵守只租不售的规定 在建设资金来源上 申请单位须提供自有资金达到工程建设总投资50 以上的资金证明 明 确一次性收取租金不得超过3年 押金不得超过3个月 同时规定 租赁合同除常规租赁合同内容外 还应明确该住房只租不售 不能分 割办理权属证书 租金押金收取等具体内容 且承租人需知悉住房性质 承租人权益等 图 郑州 关于进一步规范利用自有土地建设租赁住房有关问题的通知 详细内容 01 02 03 04 05 建设资金 申请利用自有土地建设 租赁住房的单位 须提 供自有资金达到工程建 设总投资50 以上的资 金证明 收费方式 不允许预租 禁止 以租代 售 达到入住条件后方可签约 一次性收取租金不得超过3 年 押金不得超过3个月 推广运营 推广及运营时 不得出 现 产 权 升 值 不限购 不限 贷 等涉嫌误导 欺骗 和虚假宣传字样 应在监管平台上建立楼 盘表 并通过平台发布 房源 网签 备案 其他规定 明确只租不售 不能分割办 理权属证书等具体内容 同时承租人表明已知悉住房 性质 承租人权益等 房屋应进行全装修 标准应 符合相关设计规范 并达到 拎包入住条件 违规处罚 暂停其相关手续办理 其记入企业诚信档案 并向社会公示 情节严重且拒不整改的 取消其租赁住房建设计 划 解读 近年来 随着郑州常住人口破千万 住房租赁领域对满足住房需求作用日益明显 郑州接连发力住房租赁领域建设 通过信贷支持 财政奖励 配套优惠等多项政 策积极扩大租赁房源供给 由此产生一定套利空间 同时 以租代售 方式产生大量合同纠纷 对楼市正常交易秩序产生一定影响 租赁住房新规的出台 将进一步规 范自有土地建设租赁住房问题 将有利于促进住房租赁市场正常秩序 保障住房租赁市场的长期健康发展 5 企业扶持 郑州从财政 金融 税费 建筑业等多个方面稳定企业 行业运行 全力支持企业复工复产 促进市场运行环境逐步改善 3月14日 郑州市发改委公布 郑州市疫情防控支持企业发展政策摘要 摘要 分财政 金融 税费 土地 用工 环保 农业 工业 建筑业 服务业等10个篇章 对疫情期间郑州市出台的支持企业发展政策进行了梳理 图 郑州市疫情防控支持企业发展政策摘要 详细内容 减免中小微企业房租 受疫情影响中小微企业承租市级单位出租房 屋 实行房租 两免三减 政策 前2个月房租全免 后3个月房租 减半 符合条件的疫情防控重点保障企业可以享受人民银行通过专项再贷 款支持金融机构提供优惠利率信贷支持和中央财政 省财政的贴息 财政政策 支持扩大疫情防控物资生产 对疫情期间扩大产能或转产急需 疫情防控物资的企业 按照新购生产设备投资额的50 给予补 贴 实施技术改造的企业 按技改新增设备投资额的80 给予补贴 每家企业最高补贴100万元 政府规定标准疫情防治临时性工作补助和奖金免征个人所得税 对省级及省级以上人民政府规定的对参与疫情防控人员的临时性工作补 助和奖金 比照执行 对疫情防控物资生产企业全额退还增值税增量留抵税额 对运输疫情防 控重点保障物资取得收入 免征增值税 市财政设立1亿元出口退税资金池 外贸企业可申请使用出口退税 资金池资金 向中小企业担保有限公司注入资本金1亿元 专项用于开展外贸贷 业务 对为承租的中小微企业减免运营费用的市级以上科技企业孵化器 众创空间 给予最长3个月运营补贴 43 12 税费政策 工业政策服务业政策 解读 新冠疫情突发 社会经济活动停滞 中小企业受疫情冲击尤为明显 郑州房地产市场也经历短暂停滞 疫情期间 郑州为保证企业正常运转 行业快速恢复出台相 应政策 适当延长开发企业资质证书有效期 减轻税费实施力度 扩大财政积极程度等多项措施 房企经营环境在一季度已经触底 后续市场环境或将逐步好转 6 目录 商品房市场 0 2 7 住宅市场 疫情冲击市场明显 一季度商品住宅市场供求规模环比均快速下滑 库存稳中略增 市场去化压力快速提升 郑州市区商品住宅季度供销情况郑州市区商品住宅月度库存情况 156 124 0 79 0 00 0 50 1 00 1 50 2 00 2 50 3 00 0 100 200 300 400 500 600 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 批准上市面积 万平 成交面积 万平 销供比 注 数据包括区域有金水区 中原区 管城区 二七区 惠济区 郑东新区 高新区 经开区 15 8 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 200 400 600 800 1000 2018 01 2018 02 2018 03 2018 04 2018 05 2018 06 2018 07 2018 08 2018 09 2018 10 2018 11 2018 12 2019 01 2019 02 2019 03 2019 04 2019 05 2019 06 2019 07 2019 08 2019 09 2019 10 2019 11 2019 12 2020 01 2020 02 2020 03 可售面积 万平 出清周期 月 869 2020年一季度房企加快商品住宅供应节奏 但整体成交延续下滑趋势 市场处于供大于求状态 伴随冬季封土影响 市场推 盘规模明显下滑 但受疫情冲击影响 房企现金流压力凸显 开发商加快推盘销售节奏 一季度累计供应156万平 同比增 长44 受防疫严控 售楼处关闭影响 虽房企转战线上售房 但客户压缩明显 一季度仅成交124万平 环比继续下滑 40 截至3月末商品住宅可售面积为869万平 环比增长4 出清周期达到15 8个月 整体市场去化压力快速提升 数据来源 CREIS中指数据 8 住宅成交价格 一季度成交价格稳中有升 单月房价呈现阶段性上涨趋势 郑州市区商品住宅月度成交价格走势郑州市区商品住宅季度成交价格走势 14325 18 20 10 0 10 20 30 40 0 4000 8000 12000 16000 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 销售价格 元 销售价格同比 14633 31 40 20 0 20 40 0 4000 8000 12000 16000 2018 01 2018 02 2018 03 2018 04 2018 05 2018 06 2018 07 2018 08 2018 09 2018 10 2018 11 2018 12 2019 01 2019 02 2019 03 2019 04 2019 05 2019 06 2019 07 2019 08 2019 09 2019 10 2019 11 2019 12 2020 01 2020 02 2020 03 销售价格 元 销售价格环比销售价格同比 注 数据包括区域有金水区 中原区 管城区 二七区 惠济区 郑东新区 高新区 经开区 2020年一季度成交均价环比有所上涨 一季度郑州商品住宅成交均价为14325元 平方米 同比上升18 环比上涨4 单 月来看 自2019年11月份郑州新房房价呈现阶段性上涨趋势 截至3月商品住宅成交均价达到14633元 平 已经回升至历史 较高水平 年关冲刺过后楼盘优惠相继取消 1月价格环比上涨4 随后疫情导致流动管控 居家隔离 有效刺激改善需求 积极释放 大户型成交占比呈现明显提升 导致成交楼面价呈现结构性上涨 数据来源 CREIS中指数