（财务管控）康桥总部经济园研究报告

康桥总部经济园 市场调研报告 目目 录录 前前 言言 1 第一章第一章 宏观环境分析宏观环境分析 2 1 1 国家总体宏观经济 2 1 2 上海市宏观经济概况 2 1 3 南汇区经济形势 4 第二章第二章 上海市工业园上海市工业园 商务区发展情况商务区发展情况 6 2 1 上海市现代工业园概况 6 2 1 1 主要经济园区分布 6 2 1 2 各大工业园主导产业特色 7 2 1 3 各工业区发展趋势 8 2 2 上海市工业房地产发展动态 12 2 2 1 工业项目供需概况 12 2 2 2 工业物业租售情况 13 2 2 3 土地批租价格 14 2 3 上海甲级写字楼市场动态 14 2 3 1 甲级写字楼需求 15 2 3 2 甲级写字楼供应 16 2 3 3 甲级写字楼空置率 17 2 3 3 甲级写字楼租金 价格 17 2 3 4 市场展望 18 2 4 综述 19 第三章第三章 总部经济概述总部经济概述 20 3 1 什么是总部经济 20 3 2 企业发展总部经济所关注的因素 20 3 3 上海发展总部经济的可行性 21 3 4 香港 新加坡发展总部经济的启示 23 第四章第四章 康桥工业园发展总部经济的可行性康桥工业园发展总部经济的可行性 24 4 1 康桥镇概况 24 4 2 康桥工业园区自身简介 25 4 3 康桥工业区发展总部经济的可行性 26 第五章第五章 可比项目分析可比项目分析 28 5 1 北京总部基地 28 5 1 1 总部基地概述 28 5 1 2 详细介绍 29 5 2 上海西郊生产性服务业集聚区 30 5 3 漕河泾虹桥临空经济园区 31 5 3 1 交通 31 5 3 2 规划 31 5 3 3 配套设施 31 5 4 上海国际总部之都 33 5 4 1 项目概况 33 5 4 2 项目定位 33 第六章第六章 项目项目 SWOT 分析分析 35 6 1 优势 35 6 2 劣势 35 6 3 机会 35 6 4 威胁 35 第七章第七章 康桥总部经济园可能入驻的企业康桥总部经济园可能入驻的企业 37 7 1 选择康桥总部经济园的动因 37 7 2 可能入驻的企业 38 7 2 1 按企业来源区域划分 38 7 2 2 按行业划分 39 7 3 潜在入驻企业资料库 42 7 3 1 上市公司资料分析 42 7 3 2 民营企业500强资料分析 44 FROM 点击更多文章 4 前前 言言 此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划 项目功能定位 目标 消费群提供一些切实可行的参考依据 本项目的整体定位是 工业园内部的总 部经济园区 这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限 因此在规划设计 引进产业 形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段 本 次调研的主要内容涉及 宏观经济形势分析 上海市各大工业园区概览 上海 市工业用房及写字楼市场行情 总部经济概念 可借鉴案例分析 项目 SWOT 分析 引进企业分析等 我司相信 通过我司对本项目客观 科学的分析与论证 必能合理制定本 项目可行性发展方向 充分挖掘和发挥项目的强势资源 实现本项目开发经济 效益和社会效益的最大化 FROM 点击更多文章 5 第一章第一章 宏观环境分析宏观环境分析 1 1 国家总体宏观经济 图 1 历年国民经济发展情况 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 197819891997200220032004 单位 亿元 国民总收入 国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 2004 年全年国内生产总值 136515 亿元 比上年增长 9 5 在国际上排名 第七 其中 第一产业增加值 20744 亿元 增长 6 3 第二产业增加值 72387 亿元 增长 11 1 第三产业增加值 43384 亿元 增长 8 3 第二 第三产业 增加值占全市生产总值的比重分别为 53 02 和 31 78 全年工业增加值 62815 亿元 比上年增长 11 5 其中规模以上工业增长 16 7 增速比上年略有回落 在规模以上工业增加值中 国有及国有控股企业 增长 14 2 重工业增长 18 2 轻工业增长 14 7 规模以上工业企业产销率 达到 98 1 工业企业盈亏相抵后实现利润总额 11342 亿元 首次突破 1 万亿 元 增长 38 1 全年全社会固定资产投资达到 70073 亿元 比上年增长 25 8 其中 城 镇固定资产投资 58620 亿元 增长 27 6 农村增长 17 4 投资结构有所改 善 第一产业投资由上年下降 19 6 转为增长 20 3 第二 三产业投资分别 增长 38 3 和 21 6 1 FROM 点击更多文章 6 1 21 2 上海市宏观经济概况上海市宏观经济概况 图 2 上海市历年经济发展情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 197819891997200220032004 单位 亿元 国内生产总值第一产业第二产业第三产业 2004 年上海市全年实现生产总值 GDP 7450 27 亿元 按可比价格计算 比上年增长 13 6 全年第一产业实现增加值 96 71 亿元 比上年下降 5 第 二产业实现增加值 3788 22 亿元 比上年增长 14 9 第三产业加快发展 全年 第三产业实现增加值 3565 34 亿元 增长 12 9 第二 第三产业增加值占全市 生产总值的比重分别为 50 8 和 47 9 2004 年全年完成全社会固定资产投资 3084 66 亿元 比上年增长 25 8 第一产业投资 5 28 亿元 比上年增长 26 3 第二产业投资 1010 25 亿元 增 长 25 2 其中工业投资 1001 2 亿元 增长 25 1 第三产业投资 2069 13 亿 元 增长 26 1 三次产业的投资比例为 0 2 32 7 67 12 工业工业 工业总产值继续上升工业总产值继续上升 全年实现工业增加值 3492 89 亿元 比上年增长 16 1 其中规模以上工业 增加值 3427 04 亿元 增长 19 在规模以上工业增加值中 轻工业增加值 990 14 亿元 增长 18 8 重工业增加值 2436 9 亿元 增长 19 1 全年工业 1资料来源 2005 年 1 月 25 日 国务院新闻办举行新闻发布会 2资料来源 2004 年 上海市国民经济和社会发展统计公报 FROM 点击更多文章 7 总产值达到 14017 51 亿元 比上年增长 20 3 其中规模以上工业总产值 12885 01 亿元 增长 20 4 企业综合效益改善 利润增长企业综合效益改善 利润增长 工业生产产销衔接良好 企业经济效益继续改善 全年规模以上工业企业 产品销售率达到 99 1 全年工业企业经济效益综合指数为 202 79 比上年提 高 11 53 点 工业企业实现利润首次突破工业企业实现利润首次突破 1000 亿元 达到亿元 达到 1003 48 亿元 比上亿元 比上 年增长年增长 23 6 实现税金 538 23 亿元 增长 2 9 其中 国有及国有控股工业 企业实现利润 583 73 亿元 增长 22 占工业利润总额的 58 2 实现税金 378 19 亿元 增长 6 4 占工业税金总额的 70 3 区县经济突出 工业园贡献加大区县经济突出 工业园贡献加大 区县工业多元驱动效应不断增强 工业园区产业能级不断提升 在全市规 模以上工业总产值中 区县工业总产值 6832 86 亿元 比上年增长 30 6 高出 全市工业平均增幅 10 2 个百分点 区县工业总产值占全市规模以上工业总产值 的比重达到 53 比上年提高 4 5 个百分点 拉动全市规模以上工业总产值增 长 15 1 个百分点 全年 1 3 9 工业园区完成工业总产值 5760 16 亿元 比 上年增长 24 6 其中九个市级工业园区完成工业总产值 995 53 亿元 增长 15 3 产业内部结构调整 重点行业增长较快产业内部结构调整 重点行业增长较快 产业结构加快调整 高新技术产业快速增长 全年高新技术产业完成工业 总产值 3947 78 亿元 比上年增长 39 9 占全市工业总产值的比重达到 28 2 比上年提高 1 7 个百分点 工业生产的行业集聚效应增强 重点发展行 业在全市工业中的主体地位进一步巩固 电子信息产品制造业 汽车制造业 石油化工及精细化工制造业 精品钢材制造业 成套设备制造业 生物医药制 造业等六个重点发展的行业完成工业总产值 8323 8 亿元 比上年增长 23 9 拉动全市工业增长 14 8 个百分点 占全市规模以上工业总产值的比重达到 64 6 其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到 70 5 1 31 3 南汇区经济形势南汇区经济形势 FROM 点击更多文章 8 图 3 历年南汇区经济增长情况 0 50 100 150 200 250 199019972000200220032004 单位 亿元 国内生产总值第一产业第二产业第三产业 2004 年全年完成生产总值 232 8 亿元 同比增长 21 9 扣除物价因素 可比增长 16 8 完成财政收入 45 9 亿元 同比增长 24 2 其中地方财政收 入 26 1 亿元 同比增长 38 4 完成全社会固定资产投资 207 6 亿元 同比增 长 32 1 工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长 2004 年全年完成工业总产值 585 3 亿元 同比增长 23 6 全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入 327 1 亿元 同比增长 32 4 实现利润总额 16 6 亿 同比增长 29 利税 26 亿元 同比增长 24 4 三产和消费增速加快 2004 年全年第三产业增加值达到 79 6 亿元 可比增 长 16 6 社会消费品零售总额 98 2 亿元 同比增长 24 8 FROM 点击更多文章 9 综述 综述 2004 年国民经济保持了较快速度的增长 而上海市作为全国重要的年国民经济保持了较快速度的增长 而上海市作为全国重要的 经济中心 其经济也维持了强劲的增长态势 南汇区位于上海市郊区 其各方经济中心 其经济也维持了强劲的增长态势 南汇区位于上海市郊区 其各方 面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速 但是南汇拥有良好的自然景观资源 面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速 但是南汇拥有良好的自然景观资源 便利的交通网络 低廉的地价 一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展便利的交通网络 低廉的地价 一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展 规划 从这些角度来看 南汇具有开发总部经济园的基本条件 规划 从这些角度来看 南汇具有开发总部经济园的基本条件 FROM 点击更多文章 10 第二章第二章 上海市工业园上海市工业园 商务区发展情况商务区发展情况 总部经济在我国已经有所发展 但是正式提出 总部经济 的概念是在北 京丰台 总部基地 建成之后 国际 国内知名企业在一个国家或城市成立总 部可能有多种选择 比较常见的是 在 CBD 中心商务区租赁或者购买高级写字 楼 在工业区内购置土地自建厂房及办公楼 目前我国在城市边缘规划商务花 园以吸引企业总部集中入驻的案例较少 而这种形式在国外已经发展得较为成 熟 而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选 本项目位于上海市城乡接合部 康桥工业区内 由于我们的最终目标是 在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内 外企业总部入驻 因此我们有 必要对上海市工业园区的发展情况 工业区工业用房以及中心商务区办公楼的 供需情况作一个了解 以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群 2 1 上海市现代工业园概况 2 1 1 主要经济园区分布主要经济园区分布 上海市规划了 1 3 9 工业园发展规划 3 康桥工业区属于市级工业园区 因此在规模 知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾 闵行 松江等工业区 3 1 是指浦东新区 3 是指三个