本科生毕业论文 关于商品房一房多卖的法律思考 院 系 法政学院 专 业 法 学 班 级 10级法学专升本 学 号 0204100 学 生 姓 名 1111 联 系 方 式 1111111111 指 导 教 师 王 职称 副教授 2012年5月 独 创 性 声 明 本人郑重声明所呈交的毕业论文是本人在指导老师指导下取得的研究成果。除了文中特别加以注释和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。与本研究成果相关的所有人所做出的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
签名 年 月 日 授权声明 本人完全了解许昌学院有关保留、使用本科生毕业论文的规定，即有权保留并向国家有关部门或机构送交毕业论文的复印件和磁盘，允许毕业论文被查阅和借阅。本人授权许昌学院可以将毕业论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。
本人论文中有原创性数据需要保密的部分为 。
签名 年 月 日 指导教师签名 年 月 日 摘 要 商品房“一房多卖”现象在我国商品房买卖市场屡见不鲜，损害了无法得到房屋的买受人的利益，同时也破坏了稳定、有序的社会主义市场经济秩序。其深层次原因主要有法律规定物权取得和合同生效不一致、开发商为了牟利、房产登记制度不完善等等。针对以上出现的问题并结合其他学者观点，提出了出现“一房多卖”后的救济措施和避免“一房多卖”的事前预防措施两种解决途径。事后救济主要有追究开发商违约责任、请求惩罚性赔偿、合同变更请求权等等。事前预防措施主要有完善房屋登记制度、建立完善的房地产交易信息管理系统、通过立法加大对开发商“一房多卖”的惩罚力度等等。
关键词一房多卖；
原因；
事前预防；
事后救济 ABSTRACT The phenomenon of “selling a commercial room many times“ is a common practice. in Chinese commercial housing market, not only the buyer can’t get the room, but also it destroy the stable, orderly economic order of the socialist market .There are many deep reasons like the inconsistent between the acquisition and contract, the developers’ pursuing profits and registration system is not perfect, etc. According to the above problems and combine with other scholars’ viewpoint, I put forward two ways which can solve these problems the relief measures when it happens and the prevention measures. The er are mainly investigating liability for breach of those developers, asking for punitive damages, and the request of changing the contract and so on. The second includes improving housing registration system, establishing and improving the real estate transaction ination management system, passing legislation to increase the punishment about the developers who selling a room more than one time and so on. Key words Selling more than one room; Reason; Afterwards relief; Beforehand prevention 目 录 一、商品房“一房多卖”的原因及存在的问题------------------------------------1 （一）我国的法律规定物权取得和合同生效并不一致------------------------------1 （二）开发商为了牟利--------------------------------------------------------1 （三）房产购买者法律意识淡薄，警惕性不高------------------------------------2 （四）预售和预告登记制度不完善----------------------------------------------2 （五）职能部门监管混乱------------------------------------------------------3 二、出现“一房多卖”纠纷后买受人的救济措施----------------------------------3 （一）追究开发商违约责任----------------------------------------------------3 （二）请求惩罚性赔偿--------------------------------------------------------3 （三）请求法院确认其他房产合同无效------------------------------------------4 （四）合同变更请求权--------------------------------------------------------4 （五）依法追究开发商刑事责任------------------------------------------------5 三、避免“一房多卖”的事前预防措施------------------------------------------5 （一）加大购房相关法律宣传力度，提高购房者法律意识 -------------------------5 （二）购房前查阅相关法律文件------------------------------------------------6 （三）完善房产登记制度------------------------------------------------------6 （四）建立完善的房地产交易信息管理系统--------------------------------------7 （五）通过立法加大对房地产开发商“一房多卖”的惩罚力度----------------------8 结语------------------------------------------------------------------------8 注释-----------------------------------------------------------------------10 参考文献-------------------------------------------------------------------11 致谢-----------------------------------------------------------------------12 精选文档，欢迎下载 关于商品房一房多卖的法律思考 近年来随着我国经济快速发展 ，人民生活水平普遍提高，对住房的需求量较高，同时我国又是人口大国，刚性需求和投机性需求造就了房地产市场一片繁荣，房价一路飙升，住房问题成了各大媒体的头版头条和人们茶余饭后的谈资。虽然最近国家出台了很多政策遏制房价，健全房地产监管体制，房价得到了一定的控制，市场也逐渐恢复理性。但是，房地产市场还处于发展阶段，市场管理机制尚不健全，商品交易行为很不规范，商品房“一房多卖”的现象在我国目前的商品房买卖中十分常见，为了维护正常的交易秩序和社会稳定，法律有必要进行介入，在当事人遇到此问题时提供充分的救济措施。但在我国目前的法律中对商品房“一房多卖”的规定还不够具体、完善，不能给买受人提供一个明确的救济途径。因此，对商品房“一房多卖”进行法律规制的探讨也就具有一定的法律意义。本文从我国实际情况出发，对商品房“一房多卖”所涉及的法律问题进行初步的研究和思考，并对规制该现象提出了自己在法律方面的一些想法，希望能为控制商品房“一房多卖”现象有所助益。
一、商品房一房多卖的原因及存在的问题 “一房多卖”现象能够在我国这么频繁的发生，并不是毫无根据的，而是有其存在的肥沃土壤的。
（一）我国的法律规定的物权取得和合同生效并不一致 根据物权法第九条和第十五条可知，合同成立、生效并不意味着物权的取得。他们各自行为之间发生效力是分开的。即物权行为和债权行为具有各自发生效力的条件，并且他们之间具有各自的调整范围，并将引起不同的法律后果。开发商与买受人订立商品房买卖合同的行为是一种债权行为，他是以转移所有权为内容和目的而签订的买卖合同，但是合同的生效并不会当然就发生所有权的变动效力，因此只发生债权上的效力。而动产是采用交付的方式取得所有权，不动产是通过登记的方式才能取得其所有权，因此只有这两种方式才产生所有权变动的效力。所以，无论哪一个买受人合同得到履行，即最终取得了商品房的所有权，也不影响其他买受人所签订的合同的效力。
（二）开发商为了牟利 在市场经济的条件下，市场经济主体最大限度的追求利润是他们的价值取向所在。作为市场经济主体的一员，房地产开发商同样也不例外。商品房买卖本身的交易额非常大，同时又处在商品房市场需求旺盛的时代，房价节节高升，吸引了各行各业的眼球。可见开发房地产的利润空间有多大。因此，一系列的因素造就了开发商为了谋取其中的巨大利润，不惜铤而走险通过违法的方法回笼资金，碰坏社会主义市场秩序，违反市场的诚实信用原则，给社会带来不安定因素。更有甚者，有些房地产开发商在没有充足的资金的情况下，就开始拍地、拿地开始建设，在资金不足的压力下只好采取“一房多卖”的方式回笼资金，他们从来都不考虑这样做所产生的社会影响以及社会后果。
（三）房产购买者法律意识淡薄，警惕性不高 当然，“一房多卖”产生的原因也少不了买受人。他们对法律的认知度低，没有充分认识到自己的权利和义务。根据我国城市商品房预售登记管理办法第十条、