“突破”上市禁令房地产上市一波三折 两年前，北京城建股份有限公司将标的为２３．３９１，６７９亿元的公司建筑类资产与北京城建集团有限责任公司房地产类资产进行大规模的置换，从此，北京城建的主营业务由建筑业转为房地产业；
与此同时，作为房地产企业中为数不多的上市公司，北京城建也借此打通了企业发展中的关键环节融资渠道。
有证券市场筹资功能的助力，房地产投资商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。因此，当１９９９年４月，中国证监会重新对房地产企业上市开试点绿灯时，金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业，就开始了它们作为地产“新贵”的使命，而房地产企业的上市前景也似乎随之迎来了春天。
此前，伴随大量资金进入地产业，房地产行业开始出现严重泡沫，导致大量资金特别是银行资金的沉淀和土地资源的浪费。为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，１９９６年中国证券监督委员会发文暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，直接融资渠道被切断，房地产上市公司也由此陷入低谷。
北京城建地产总经理赵广义指出，随着政府对开发用地的供给更加市场化，要求投资商更致力于追求规模化和专业化，更加重视企业保持适当的土地储备，这都要求投资商们必须具备更强的资金实力，不断地扩大经营地域，提高市场占有率，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验。
然而，即便是上市公司，也仍然是一肚子苦水。深圳著名上市房地产企业金地集团负责人表示上市，让人爱恨交加。虽然解决了融资渠道，能够使企业品牌快速扩张，但是这个钱拿着不容易，回报股东就更难。比如金地，每年要保持１０％的净资产回报率，一般房地产项目的投入产出周期在３年以上，没有强大的经济基础和多个项目做支持，就没法保证回报率；
另外，作为上市公司，透明度要求较高，特别是一些公告的东西，必须要通过董事会和股东大会，而在这个过程中就几乎没有商业秘密可言。
银行控制信贷规模 房地产基金投石问路 增强对房地产开发企业的贷款，加快投资进度以增加供给，为居民购房提供按揭贷款，促进有效需求迅速形成。银行对于地产商的支持可以形成这样的良性循环。
但是，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争不断激烈，违规信贷时有发生。为防范风险，中国人民银行在２００１年６月发布了关于规范住房金融业务的通知，要求各商业银行严格审查住房投资贷款发放条件。至此，很多地产商渐渐感到贷款无门。
建设部住宅与房地产业司的有关专家认为，此次货币市场对房地产业的政策调整从长远来看，及时挤压了可能出现的房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊；
但是在一定程度上，也对今后市场的发展形成了压力。而控制贷款的另一个影响是，房地产投资商的预售回款和银行贷款两条融资渠道均受到很大阻力。如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，对于投资企业来说便是毁灭性的打击。
因此，当一种创新金融工具房地产投资基金刚一露面便吸引了国内投资商和投资银行家们的注意。
据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；
房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。当前，美国每一个大城市的房地产项目都活跃着房地产投资基金的影子。
在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽已经出现。由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金的“问路石”。
房地产证券化 下一个地产流行的产品 银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素，形成其投资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该领域的投资；
房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国房地产市场的一个突破点。
“目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有３个显性风险商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的个人信用制度，我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描述。”赵广义分析。
房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。
同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时间内广而推之，可能还有一些难度。主要制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险；
从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。
标 题】中国房地产业的发展现状2003年文献7811字 【副 标 题】刘福坦 【正 文】 一、中国房地产业的功能定位 当前中国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。在以小农经济为基础的农村社会结构中生存着70％人口，因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面决定中国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要50年才能赶上未来世界的平均水平。在这50年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成熟，泡沫会越来越小。
中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。
为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。如果商品房供给结构比较大的背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么在总量不足的条件下也会产生泡沫。
当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。但泡沫毕竟是泡沫，结构性泡沫也是泡沫，不解决这个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了主要矛盾转化的要求，也会阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。
随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失，平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化的需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周转快，将获得巨大利润。
总之，中国的房地产业可以说是一个永久性的支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于投资者不成熟，泡沫将不断出现，不断破灭。这是人间正道。泡沫的破灭，也是对倒行逆施者的惩罚，不花成本的社会进步几乎是没有的。
二、房地产业泡沫产生的根源在于流通体制 我国房地产泡沫大体可以分为两类一类表现为商品房价格过高；
另一类表现为供求结构不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离，我们必须认真总结教训，重新理顺分配流通体制，才能确保房地产业的健康发展。
1、产权混乱的流通体制 我们必须首先明确房地产的产权主体。现行商品房价格是由租、税（费）、价3个部分组成。实际上是让购买者一次性购买3个东西土地、公共品、商品房。它们分属于3个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是50年的地租；
公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；
商品房的价格是指建安成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。3个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。本应该产权主体分立，土地、公共品和商品房分体流通。开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳租、税。这样一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现阶段能买得起住宅的人就会大大增加。市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。地产开发商的垫资资本量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必然增加。同时政府受全民赋予的土地经营权一直掌握在自己手中，每年从城市建成区土地获得的地租和房产税是一个数量可观的并且不断增加的现金流。用这些现金的一小部分就可弥补目前社会成本（社会保障、政府廉租房和教育等）的不足。也可以用较低的资金成本以政府债的形式把地租的一部分转化为基础结构建设资金，以弥补房产税的不足。
然而，我们忽视了在公有制条件下土地资本化的特殊性，忽视了政府产权和全民产权的重大区别，政府批租土地实际上侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。在私有制的条件下土地的所有权可以转让，产权可以买卖，使用权也可以买卖即出租；
在公有制的条件下特别是全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不能买卖的，只有使用权可以买卖即土地出租。地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。所谓土地价格不过是资本化的地租。我们目前的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。几十年的批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽去的愈多。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权。
后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严重背离我国目前国民经济发展阶段广大居民的收入水平。即使在市场经济比较发达的国家里，房地产产权分立也是很普遍的。卖房子不卖地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界银行的研究表明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为3／1至6／1时比较合理。按我国经济目前的发展阶段房价与家庭年收入比应该在3到4倍之间比较合适，而目前实际上全国平均是7.8倍。在我国沿海发达地区应该是6倍左右，而目前实际上都在10倍左右。其主要原因是批租土地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。如果产权主体分立、租、税、价分