2015年扬州市场半年报
2015年扬州年中市场报告 市场部2015 07 2015 TJBR078 YZ 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归天际本日置业顾问有限公司所有 未经天际本日置业顾问有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 伍 楼市预判篇 肆 楼市营销篇 叁 房产市场篇 贰 土地市场篇 壹 经济政策篇 报告架构 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 1月 国十一条 4月 国十条 9月 9 29新政 1月 新国八条 四大行首套房贷利率降到基准线 3月 国五条 8月 松购潮 9 30 房贷新政 10月 放宽公积金 调控启动 全面打压 喊话调控 履新调控 政策扶持 2015年上半年 3 30 房贷新政三次降息和三次降准公积金政策 政策回顾 市场决定政策走向 新政扶持不断 宏观政策 2014年年初 房地产信贷全面紧缩 房地产市场逐步下降 成交量大幅缩水 年中央行发文力挺首套房贷 但未落实 11月22日 央行降息新政出台 是房贷政策转向 2015年上半年经济下行压力凸显 央行3次降息 3次降准 货币宽松政策密集出台 旨在稳定经济增长 增强购房房者和房企的入市积极性 加快楼市复苏节奏 2014年 2015年 2014年 2015年中国房地产相关货币政策演变进程 宏观政策 宏观政策 主基调 今年 两会 上 李克强总理提出了 因地制宜 分城施策 鼓励居民自主性住房和改善型住房的需求 保持房地产长期平稳健康发展 的大方向 330新政 营业税免征期 5改2 三次降息和三次降准 公积金政策 其他措施 不动产登记暂行条例 正式落地实施 商业贷款 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买2套房 最低首付款比例不低于40 公积金贷款 购买首套普通自住房首付最低20 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的 最低首付款比例为30 个人住房转让营业税免征期由5年改为2年 三次降息效果累计来看 五年期以上贷款基准利率由6 15 下调到了5 4 三次降息的调整幅度达0 75个百分点 多地放宽了公积金使用限制 提高贷款额度 放宽首套房和首改房的认定标准 降低公积金贷款使用门槛等 多个城市还出台了财政补贴 契税减免和奖励购房等多重措施 2015年上半年全国出台的政策 首套房 9 5折是主流 个别低至9折 二套房 二套房房贷政策没有放松 目前对于二套房执行首付最低4成 利率不低于1 1倍的政策 分析 有降息预期 近期或仍维持9 5折 政策调控下的扬州楼市 全国房价 总体来看 全国房价涨了 但城市分化却很严重 一线城市上涨5 17 二线城市下跌0 75 三线城市下跌1 25 行业动态 房子卖得怎么样 各城市上半年月均成交量 单位 万 同比增长37 0 三线城市 二线城市 同比增长18 5 一线城市 同比增幅超过45 再等等 房价要涨还是跌 买还是不买 赶紧出手 房企如何应对 行业动态 小结 全国 2015年上半年多部门推楼市新政 货币宽松政策密集出台 楼市逐步回暖 购房门槛降低 利好自住型和改善型住房需求 一线城市量价齐升 二 三线城市以价换量 城市高库存将有所缓解 总体来看 全国房价涨了 但城市分化却很严重 各房企出招积极应对 扬州 政策放松 对于扬州大市趋于利好 但扬州作为三四线城市 市场需求依然是以刚需产品为主 并仍以去库存为主基调 短期内难以见成效 后期改善型需求有一定上升空间 长期市场比较看好 有降息预期 近期或仍维持9 5折 伍 楼市预判篇 肆 楼市营销篇 叁 房产市场篇 贰 土地市场篇 壹 经济政策篇 报告架构 土地市场概述 上半年扬州土地市场遇冷 供求同比大幅下降 3月27日 住建部国土部曾联合发文要求在建住宅用地规模过大的市 县减少住宅用地供应量甚至暂停供应计划 这或许对扬州的供地计划有所影响 而且出于减少开发商负担 减轻库存的考虑 政府或许也会减少供地量 土地市场概述 3月5日首推3宗地扬州国土局发布 2015 1号土地出让公告 推出三宗地 一宗住宅 另两宗是商业地块 3月23日2号土地推让扬州国土局发布 2015 2号土地出让公告 扬州市国土资源局决定以挂牌方式出让1 幅 地块的国有建设用地使用权 6月5日新推6宗地 5宗商业5日 扬州市本级新推6宗地块 共计10万 这6宗地块仅901地块是商住 其余5宗皆为商业地块 分区域来看 东区4宗 西区2宗 6月8日再推3宗地为一拆三块地继5日推地后 8日 市区再发布今年第四号推地公告 推出扬子江路与扬溧路交汇处一宗商业用地 该地块分成三个地块出让 下半年 推地 4次推地13地块 01 02 03 04 05 研究数据表明 上半年挂牌了13块地 11块地为商业性质 住宅占据很少一部分 从上半年推地上看 下半年楼市主力还是以去库存为主 2015年上半年土地供应13宗 33 0万 同比宗数下降48 0 同比面积下降68 1 其中3月份 6月份集中推量 土地出让市场 供应量 上半年土地市场供应量同比大幅下降 3月底一直都未推新地块 给开发商为去库存准备了一个缓冲时期 土地出让市场 供应区域 东区建设加快 土地供应量最多 北区发展雄起 推出四宗地块再助力 2015上半年扬州土地出让主要集中在东区 东区为现届政府导向板块 西区为扬州传统的房地产热点区域 也是政府规划的主导发展区域 目前区域开发已进入中后期 北区发展逐渐雄起 今年新推4宗地块再助力 2015年上半年在扬州土地挂牌出让的13宗地块中有10宗是商业用地 1宗是商住用地 1宗其它性质的用地 而纯住宅用也仅为1宗 开发商对于商业用地比较热衷 土地出让市场 供应土地性质 政府推出的土地性质以商业用地为主 2015年上半年土地成交2宗 3 5万 同比宗数下降91 7 同比面积下降96 7 仅3月份有成交 土地成交市场 成交量 上半年土地市场成交量同比大幅下降 月度市场仅3月份有成交 土地成交市场 成交区域 上半年南区及西区各交易一宗地块 土地成交市场 成交土地性质 上半年仅交易两宗商业用地 2015年上半年扬州市成交土地平均溢价率为0 相比2014年下降了3 6 创下近年来新低 土地成交市场 溢价率 上半年土地均以底价成交 综述 2015年上半年受土地供应政策及出于减少开发商负担 减轻库存的考虑 扬州政府减少了供地量 整体土地市场比较冷清 上半年仅成交2宗地块 均以底价成交 作为楼市 风向标 土地市场的动向牵动着楼市未来发展的每一根神经 2015年上半年土地市场表现 1 土地出让 供应总量 供应33 0万 同比下降68 1 供应区域 受区域建设发展影响 东区 北区地块受追捧 土地性质 政府推出的以商业用地为主 2 土地成交成交总量 成交3 5万 同比下降96 7 成交区域 南区及西区各交易一宗土地 土地性质 交易的均为商业用地 土地溢价率 均以底价成交 平均溢价率为0 较往年相比创下新低 土地市场总结 上半年土地市场遇冷 供求同比大幅下降 挂牌地块均底价成交 伍 楼市预判篇 肆 楼市营销篇 叁 房产市场篇 贰 土地市场篇 壹 经济政策篇 报告架构 2015年上半年商品住宅 不含江都区 整体供应量 成交量 2015年上半年商品住宅累计供应66 8万 成交98 3万 供应量缺口31 5万 供求比为1 1 47 商品住宅市场 供求比 上半年商品住宅整体呈现供小于求的趋势 供求比 1 成交量 供应量 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年上半年供应量5829套 66 8万 套数同比下降24 5 面积同比下降25 0 2015年上半年月度市场 月均供应971套 11 1万 商品住宅市场 供应量 上半年商品住宅市场供应量同比下降1 4 楼市以去库存为主 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 成交量 上半年商品住宅市场成交量同比上升五成 年后多重政策因素利好 楼市月度成交逐月递增 2015年上半年成交量为8285套 98 9万 套数同比上涨49 7 面积同比上涨52 2015年上半年月度市场 月均成交1380套 16 5万 二月整体表现平稳 三月政策接踵而至楼市回暖 四月央行发力给 银四 带来后劲 五月楼市成交依托着扬州楼市政策的变化 公积金贷款的利率的降低 红五 赶超 金三银四 六月节点较多 开发商宣传也较为频繁 成交大冲刺 成交创上半年度高峰 政策接踵而至 楼市回暖 楼市年中大冲刺 6月节点多 开发商宣传频繁 楼盘大促 公积金贷款的利率降低 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年上半年 西区市场 累计共成交45 7万 面积同比 47 2 结构占比46 2 东区 成交26 3万 面积同比 76 7 成交结构占比26 6 北区 成交24 5万 面积同比 36 9 成交结构占比24 7 南区 成交2 0万 面积同比 37 4 成交结构占比2 0 老城区 成交0 5万 占比0 5 商品住宅市场 成交区域 西区成交主导大市 东区北区紧随其后 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 成交产品结构 上半年刚需 改善需求两旺 改善型产品同比有上升趋势 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 存量 截止至上半年底 扬州商品住宅存量208万 理论去化周期2 1年 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 成交价格 上半年扬州房价整体略跌 但八成楼盘保持了价格稳定不变态势 楼市房价整体呈现良性稳定 2015年上半年房价稳中有跌 由于扬州住宅存量大 购房者心态逐渐趋于理性 很多开发商为扭转颓势用降价 折扣 赠送等手段吸引更多购房者 从涨跌的楼盘看 有的楼盘价格是因推出产品本身的变化 但更多楼盘是因受上半年各种政策出台刺激市场 开发商顺应市场处理存货而做出的价格调整 其中八成楼盘保持了价格稳定不变态势 楼市房价整体呈现良性稳定 注 取样调查的185个楼盘中共有27个楼盘发生了变化 包括产品变化以及纯市场变化 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 扬州市2015年上半年商品住宅成交排行榜 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 商品住宅市场 扬州上半年商品住宅去化率排行榜 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年扬州上半年办公用房供跌求涨 其中供应端 成交端 研究数据表明办公用房1 6月份累计供应0万 成交7 4万 供求比为0 扬州办公产品的成交量仅占到住宅成交量的7 10 市场需求较弱 主要为产品同质性较大 SOHO公寓泛滥市场 高档办公前期供应较少 市场未被广泛开挖 办公市场 供求比 扬州上半年办公零供应 成交不足十万方 办公市场份额小 争夺有空间 但需培育和酝酿期 供求比 1 成交量 供应量 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 办公市场 供应量 2015年上半年扬州办公市场零供应 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年上半年办公用房成交668套 7 4万 套数同比上涨16 6 面积同比上涨8 8 主要支撑项目为东区的 扬州中港金属 环球金融城 北区的 东方国际食品城 及西区的 扬州三盛国际广场项目 办公市场 成交量 上半年扬州办公市场成交量同比略涨 环球金融城 三盛广场 力宝广场集中备案 五亭龙商务国际 环球金融城 扬州中港金属交易城集中备案 环球金融城 东方国际食品城集中备案 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 办公市场 上半年扬州办公用房成交排行榜 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年扬州上半年商业用房供跌求涨 其中供应端 成交端 研究数据表明商业用房1 6月份累计供应5 5万 成交10 1万 供求比为1 1 84 商业市场 供求比 上半年商业用房供跌求涨 整体呈现供小于求的趋势 供求比 1 成交量 供应量 商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场 2015年上半年供应量为561套 5 5万 套数同比下降8 8 面积同比下降44 4 供应项目主要为 万科城 宝龙城市广场 四季金辉 联发君悦华府 等十一个项目 商业市场 供应量 上半年扬州商业市场 供应量同比小幅下跌 万科城 万科城 联发君悦