《精编》某年重庆东岭阳光城东山项目可行性分析

東嶺阳光城東嶺阳光城 项项目可行性目可行性 研研 究究 报报 告告 重重庆庆建力房地建力房地产产开开发发公司公司 重重庆庆庆庆隆达房地隆达房地产产开开发发公司公司 2007 10 15 目目 录录 一 项目概况一 项目概况 二 市场调研二 市场调研 三 目标客户群定位三 目标客户群定位 四 项目营销定位四 项目营销定位 五 项目价格定位五 项目价格定位 六 项目销售 开发计划及资金需求六 项目销售 开发计划及资金需求 七 编制说明七 编制说明 表一 项目综合造价成本概算表 表二 项目各项成本比例分析表 表三 项目经济分析表 表四 项目综合因素敏感性分析表 表五 项目盈亏性分析表 八 项目成功的关键因素八 项目成功的关键因素 九 可行性结论及建议九 可行性结论及建议 一 项目概况一 项目概况 1 项目名称 東嶺阳光城 2 开发地点 东山仙鹤路与东山路交汇处 3 项目性质 商住高层住宅小区 18 1 和 11 1 4 项目经济指标 总用地面积总用地面积 22813 平方米 总建筑面积 总建筑面积 121880 平方米 其中 其中 计入容积率建筑面积 83100 平方米 A 住宅面积 82860 平方米 B 停车场负一 二层面积 29880 平方米 C 商业面积 停车场负三 四 五层 8900 平方米 地 上 240 平方米 建筑层数 建筑层数 11 1 18 1 层 容积率 容积率 3 5 停车位 停车位 646 个 5 投资方式 自筹资金 银行贷款 6 项目开发建设单位 重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设 7 项目使用功能设置 见图 1 B1 B2 号楼地下负一层至负二层均为地下停车场 负三 四 五三层为商业铺面 2 A1 A2 B1 B2 B3 B4 C1 C2 D1 D2 D3 D4 楼住宅用房 8 项目的实施 项目计划于 2007 年底开工 分段逐步开发 计划在 2009 年底全部建 成投入使用 二 市场调研分析二 市场调研分析 1 1 重庆市房地产投资热 重庆市房地产投资热 据市统计局的统计资料显示 重庆市上半年房地产投资走强 1 7 月 重庆市房地产投资总额达 32 9 亿元 同比增长了 18 7 在 32 9 亿 元的房地产投资中 同比增幅较大的是商品住宅 1 7 月 全市商品住宅 的投资达 18 34 亿元 占投资总额的 56 同比增长 26 9 其次是商 业营业用房 1 7 月 全市商业营业用房的投资达 3 6 亿元 占投资总 额的 11 同比增长 15 6 而办公写字楼的投资也明显增长 1 7 月 办公写字楼投资达 1 82 亿元 同比增长 3 8 总体来看 1 7 月 重庆市房地产仍呈良好走势 商品住宅的走势比 较平稳 2 2 重庆房地产供 需态势平稳 重庆房地产供 需态势平稳 07 年上半年 重庆市房地产市场总体运行态势平稳 商品房批准预售 量 商品住宅预售交易量 住宅价格继续保持不同程度的增长 二手房交 易量大幅 攀升 房地产二 三级市场继续保持联动发展 商品房供给量 稳步增加 至 5 月底 重庆市两城区及郊区共发放商品房预售许可证 60 个 项目总投资 12 54 亿元 同比增长 26 8 商品房批准预售面积 79 55 万平方米 同比增长 47 3 其中住宅面积 66 40 万平方米 同比增长 50 3 总体看来 商品住宅市场有效需求增势减缓 表现在以下几个方面 一是商品房需求总量下降 住宅需求仍保持小幅上升 二是普通住宅仍然 占据商品住宅消费市场的主导地位 在住宅预售登记面积中 高层住宅 19 6 万平方米 占总比例的 41 1 而普通住宅 23 7 万平方米 占总 比例的 49 7 经济适用房 4 4 万平方米 占 9 2 三是住宅需求保 持小幅增长 各类型住宅则不同的涨跌态势 比如高层和经济适用房则分 别比去年同期减少 6 和 35 个人购房占绝对主导地位 截至 5 月 重 庆市两城区共预售商品房 4650 套 其中个人购买占 99 单位购房仅占 1 个人购买住宅达到 99 8 3 3 以下是项目周边楼盘调研 以下是项目周边楼盘调研 1 亨特上城 亨特上城 项目楼盘综合情况 地理位置位于云岩区友谊路与黔灵东路交叉口 楼盘情况共 30 层 分为两栋 一栋为商住楼 底下 4 层为商铺 第 5 层为转 换层 6 30 层为住宅 绿化率达 30 另一栋为酒店式公寓 共 22 层 层高 4 95 米 30 90 平米中空跃层结构 楼盘每层 8 户 三部电 梯 户型设计的特色在于宽客厅 窄进深 特别设计了超大主卧和 超大观景台 地段优势明显 在喷水池 CBD 内 都市的繁华与宁静 一步切换 户型特点户型面积在 77 139 平米之间 主力户型为 107 平米和 130 平米 共 300 套 层高 2 9 米 公摊 18 20 价格均价 5800 元 6000 元左右 30 40 的小户型精装修单价在 10000 元 平方米 销售情况销售速度较慢 房价过高 2 经典时代 经典时代 项目楼盘综合情况 地理位置南明区油榨街 楼盘情况项目总建筑面积为 16 万平方米 总占地 7 万平方米 一期 二期均 已销售完毕 现三期电梯房 栋 数 3 可销售为 96 套 容积率 3 8 绿化率为 38 小区环境绿化较好 有网球场等配套设施 户型特点80 140 平方米 价格定价高层均价 4900 元 平方米 销售情况三期已在 8 月 22 日开盘销售 销售情况较好 3 银海嘉怡花园 银海嘉怡花园 项目楼盘综合情况 地理位置云岩区半边街 28 号 黑马市场后面 楼盘情况建筑规模近180000 平方米 绿化率 41 9 容积率 3 02 项目分三期开发 楼层有7 层 11 1 和 22 层 一 二期均为现房 小区内中庭园林面积近10000 平方米 植 物花卉近200 种 户型特点平层 错层 复式等多种房型 户型设计多达19 种 面积从 80 平方米至 200 平方米不等 同时户户设有全落地景观阳台 透空铸铁雕花栏杆 另外 还特设入户空中私家花园 价格定价二期开盘价格在 4900 元 平方米 现 5100 元 平方米 销售情况销售情况很好 二期在 05 年排号销售 现已销售 98 左右 三期将 在明年推出 4 蓝波湾新添卫城 蓝波湾新添卫城 项目楼盘综合情况 地理位置乌当区新添大道北段 99 号 楼盘情况项目总建筑面积为 30 万平方米 2 万平方米的水岸山林 绿化率 达到 38 分为三期开发 一期新天卫城红景街区 主要为商业和 多层房 二期蓝景街区主要为高层房 三期为别墅 户型特点整体户型偏大 一期最小户型为 108 平方米 二期户型最小户型为 138 平方米 最大 240 平方米 价格定价现二期均价为 4500 元 平方米 销售情况销售情况较好 去年一期已销售完毕 二期 8 月 23 日开盘 5 5 龙砚东山 龙砚东山 项目楼盘综合情况 地理位置 本小区位于东山半山 扶风山风景区内 区内东山楼霞胜景 东山 公园 阳明祠人文 生态前年传承 被阳明山 扶风山 仙鹤山三 山环抱的生态园林住宅小区 楼盘情况 建筑面积 41314 00 米 2 占地面积 27880 00 米2 684 套 车位 个数 210 个 绿 化 率 40 00 容 积 率 1 80 开盘时间 2007 9 28 入住时间 2008 8 31 11 1 的小高层和 6 楼多层 户型特点户型从 95 238 平方米 23 种户型 价格定价住宅均价 4600 00 元 米 2 住宅起价 4300 00 元 米2 销售情况一期 9 月推出 共 331 套房源 现已销售 153 套 三 目标客户群定位三 目标客户群定位 1 1 目标客群特征 目标客群特征 1 分布区域 主流客户群分布于市区两城区 他们有强烈的老城中心生活情结 2 购买目的 居住自用为主 投资物业升值为辅 3 年龄 约为 35 岁 45 岁 4 购买力 主力消费群购买力在 28 万 40 万元左右 5 职业类型 民营企业的高级白领及中高管理层 从事商业 创业成功的中 高管理者 企事业单位的领导层及专业人士 私营企业主 政府部门的公务员 在重庆做生意的省内地 州 市以及省外成功人士 2 2 客户背景 事业观点 生活态度客户背景 事业观点 生活态度 受过高等教育 有高等职业 具开放性及创新思维 有强烈的老城中心生活情 结 弃远求近 对居家的选择 有自己的主张 需要良好的人文与居住环境 要稳 定感 要归属感 有时代气息 3 3 选购本项目的动机 选购本项目的动机 1 认同本项目的独特性 注重居住环境品味及文化格调 2 认同本项目的区域优势 3 认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等 4 项目附加值优于区域内其他项目 5 为本项目性能价格比所吸引 4 4 购买行为特征 购买行为特征 1 主要目标客户属于事业成功人士 他们共同的特点是对前途充满信心 工作紧 张繁忙 生活节奏快捷且充实 没有太多时间进行仔细的调查比较 2 经济实力也使其不特别斤斤计较 因此销售现场 环境绿化 工地包装及广告 宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要 3 目标客户的知识层次较高 预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入 因此对销售员的要求将会更高 4 目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置 交通 平面 社区配置等物理因 素进行简单评判 而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中 因此销售中品 味和格调的营造与酝酿 尤其是对物业管理服务意识的早期展现 将会使其产生更 强烈的购买欲望 综上所诉综上所诉结论 结论 他们代表是当今社会中的精英 他们代表是当今社会中的精英 他们事业有成 游历甚广 大部分是靠自己的努 力而积累起财富 从表面上看 除了平时的住所外 还会有别的的房产 他们拥有私家还会有别的的房产 他们拥有私家 车 车 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 所以他们识得品牌 欣赏经典 但排斥奢华 而且也不十分关注流行 他们以适合于自己的方式生活 这种 方式往往使他们看上去更为独特 他们是整个社会的中流砥柱 他们的家居态度是 舒舒 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 因为在家中可以完成自 己在外面不能释放的梦想 他们把家当作是一个自己可以实现的梦想 而且从他们的家 中往往就能将这个人看出个端倪 正是基于目标消费者这样的心理特征 所以本项目客户群定位在追求文化品位和资所以本项目客户群定位在追求文化品位和资 产阶级生活情调产阶级生活情调 新中产阶层新中产阶层 四 项目营销定位四 项目营销定位 1 1 项目 项目 SWOTSWOT 分析分析 优势 优势 StrengthsStrengths 地处市区东山片区 周边配套便利完善 实验三中 师大附中 省医等 一应俱全 周边生活氛便利 项目距离市中心近 出行交通方便 有多辆公交车往返 产品单体通过多次省外考察学习 已研发出并有许多创新之处 产品独享的优越的地理位置优势 景观资源丰富 劣势 劣势 WeaknessesWeaknesses 项目片区居住环境差 生活阶层低 直接影响到本项目的商业物业形象 的提升 市政设施严重滞后 片区整体形象破旧 道路设施落后 交通容易阻塞 尤其是东山路 仙鹤路 机会 机会 OpportunitiesOpportunities 重庆旧城东扩改造的市政规划正在实施中 并且以世纪中天为龙头的房开 企业对东山局部开发正发挥重要重用 从而带动区域人气和商业氛围 1 条东山支线仙鹤路和 1 条主线东山路的改造工程 尤其是东山路通往水 东路的贯通将提升本项目的地段商业价值和居住价值 占地 3 1 公顷的东山文化广场和东山风景景区将美化片区形象 威胁 威胁 ThreatsThreats 项目所