南色海岸公寓二期项目最终版本 目 录 前言1 第一部分 项目基本情况2 一、区位介绍2 1、所在城市秦皇岛市简介2 2、管辖行政区南戴河介绍3 二、项目概况4 1、地理位置4 2、项目技术指标4 三、项目土地价值的分析5 1、自然景观梦幻美景，风光迷人5 2、现场条件土地平整、条件成熟5 3、周边环境住宿无忧、游乐无穷6 3.1游乐业6 3.2酒店业7 3.3接待业7 第二部分 投资环境分析9 一、秦皇岛市的定位9 二、秦皇岛市旅游现状分析10 三、秦皇岛房地产现状11 1、秦皇岛住宅市场分析11 1.1概况11 1.2市场分析11 1.3价格分析12 1.4成功案例海洋花园12 2、秦皇岛市商铺市场整体状况及分析16 2.1市场供给分析16 2.2需求特点17 2.3商铺市场预测18 3、秦皇岛市写字楼市场整体状况及分析19 3.1市场供需分析19 3.2价格分析19 3.3市场预测20 4、本案未来市场展望20 四、秦皇岛市旅游与房地产的关系21 第三部分 市场调查分析及预测22 一、南戴河房地产市场现状分析22 1、南戴河旅游区酒店、休闲疗养接待基地的现状22 1.1酒店的现状22 1.2休闲疗养接待基地现状23 2、南戴河的自用住宅的现状23 3、南戴河配套设施的现状24 3.1餐饮业现状24 3.2商业现状24 3.3娱乐业现状25 4、造成南戴河房地产市场现状的原因25 5、小结26 二、南戴河房地产市场的未来走势及对本案的影响27 1、南戴河房地产市场的未来走势27 2、对本案的影响28 3、小结29 三、南戴河房地产的消费人群的分析30 1、南戴河房地产的消费人群的构成30 1.1目前中国社会阶层构成30 1.2国内购买海景住宅的客户的构成31 1.3南戴河房地产的消费人群的构成32 2、小结32 四、蓝色海岸的一期销售客户分析33 五、秦皇岛消费力市场分析34 六、结论35 第四部分 项目素质分析36 一、项目优势分析36 1、便捷的交通36 2、无与伦比的景观优势36 3、庞大的配套功能36 4、南戴河的美名36 二、项目劣势分析37 1、季节因素37 2、体量过大37 3、传统观念的束缚37 4、维多利亚港湾的负面影响38 三、项目机会分析38 1、大型娱乐场所匮乏38 2、大型海景住宅项目38 3、南北戴河在售项目稀少38 4、高档接待基地匮乏39 四、项目威胁分析39 1、别墅、酒店的分流现象39 2、区域以西存在大量待开发土地39 3、星罗棋布的低档次接待场所39 五、综合评价40 第五部分 项目发展思路41 一、项目定位41 1、填补南戴河目前高档娱乐业市场的空白41 2、人们对海景住宅的喜好41 3、满足旅游者对星级酒店的要求41 二、产品定位41 1、尊重市场41 2、针对需求，满足不同档次、不同需求、不同爱好的消费群体41 3、营造差异、凸现特色41 4、加大产品层次、满足不同购房需求41 三、功能定位42 1、公众性娱乐中心42 1.1娱乐功能42 1.2餐饮功能42 1.3康体娱乐42 2、高档酒店式公寓43 2.1海景接待型公寓43 2.2海景商务型公寓43 2.3海景投资型公寓43 2.4海景经济型公寓44 3、商业44 四、目标客户群定位45 1、娱乐中心的客户定位45 2、公寓的客户群定位45 2.1经济型公寓的主要客户群45 2.2投资型公寓的主要客户群46 2.3接待型和商务型公寓的主要客户群46 3、客源区域分析47 4、客户年龄分布47 5、客户面积需求48 6、客户购买总价意向48 7、购买目的48 五、形象定位49 六、价格定位49 1．住宅价格定位的影响因素49 1.1产品差异49 1.2目标客户购买能力的影响49 1.3建设标准的影响49 1.4机会成本的影响50 2、价格建议50 3、总价建议51 第六部分 产品设计建议52 一、项目概念设计总体指导
思想建议52 1、概念建立与表达52 2、规划设计基本原则53 3、规划设计的总体指导思想53 3.1创造一种新的生活模式53 3.2创建一个多元组合的高品质公寓城54 3.3创建居住社区优美的环境质量54 3.4设计思路54 二、建筑风格建议55 1、简洁、明快，具有较明显的现代风格55 2、营造家庭和邻里气息55 三、建筑产品类型建议56 1、娱乐设施区56 2、公寓居住区56 四、建筑布局建议56 五、各功能区的面积配比建议57 六、住宅建筑单体58 1、建筑形式的建议58 2、套型及面积建议58 2.1套型建议58 2.2单套面积建议58 2.3各种类型的公寓单套面积建议59 2.4精装修房屋建议59 七、景观规划理念61 1、主题确定61 2、景观规划采用要素建议61 3、室外园林、景观的设计建议62 第七部分 开发节奏、实施计划64 一、开发遵循的原则64 二、开发节奏64 三、开发设想65 四、开发周期66 1、两期规划66 2、四期开发66 第八部分 营销推广策略67 一、销控策略67 1、总体策略67 2、销售周期67 3、销售进度节点安排68 4、阶段策略70 二、价格策略71 1、定价方法71 1.1成本加成定价法71 1.2认知价值定价法71 1.3市场比较定价法71 2、价格走势71 3、楼层差价72 4、朝向差价72 5、付款方式72 三、营销推广方案73 1、案名及释义73 1.1南戴河蓝色城堡73 1.2秦皇岛国际城73 1.3南戴河阳光海岸73 2、推广思路73 3、推广渠道74 4、推广实现74 4.1精准的定位74 4.2精确的策略组合74 4.3精湛的创意74 4.4精细的执行75 5、推广基础75 5.1目标群定位75 5.2产品的定位75 5.3市场形象定位75 四、推广策略76 1、阶段性推广模式76 2、阶段推广策略77 2.1引导期、预约期、公开期77 2.2强销期78 2.3稳定期78 2.4尾盘期79 3、媒体组合策略80 3.1报纸、杂志广告80 3.2电视、电台广告80 3.3户外广告81 3.4网络广告81 4、销售包装与道具81 第九部分 交楼标准及物业管理建议82 一、交楼标准82 二、物业管理建议82 1、物业公司提供服务内容83 1.1生活及休闲环境管理83 1.2与客户间的沟通管理84 1.3设施管理84 2、全权物业管理工作内容85 2.1物业安保管理85 2.2清洁绿化管理85 2.3租赁管理85 2.4车库营运管理85 2.5设施维护保养86 2.6外判合同签定86 2.7能源节约管理86 2.8物业管理专案队伍86 前言 无法掩饰住的内心的澎湃，无法沉淀的蓄积已久的激情，无法阻挡的历史的前进车轮，无法表白的心中的向往。激荡着、引领着我们的，依然是那熟悉而又陌生的大海。
翻开“南戴河蓝色海岸二期”项目的招标文件，“蓝色海岸”的标题让我们立刻为之停顿。
“海南博螯蓝色海岸”， “是巧合是克隆是追溯”， “不应该啊” 海南博螯蓝色海岸是依靠天然的自然海景环境，推崇前卫的异地商务办公概念以及海景高尔夫概念，市场定位是依托海南日益繁荣的旅游产业以及沿海诸省强大的商务贸易经济。而南戴河及其周边城市，在这方面是难以比拟的，又加之北方四季气候鲜明的事实则更加难以与海南相提并论。
继续阅读招标文件，但凡是以海景为主题的房地产项目，别墅至空中别墅，四合院至空中四合院，投资概念，酒店概念，景观概念似乎已经是不变的主题，凭借着大海的魅力，似乎只要是能说的出的论点在这里均可以成立，可发展商却偏偏加以了否定 “为什么” 抛开了这些概念我们还能做些什么 不知、迷茫、困惑，缠绕着我们的思绪，无解甚至我们一度选择了放弃。
多年的销售策划经验指导我们，房地产项目的唯一性、稀缺性一定是指引项目成功的关键要素，如果项目差异化不明显，需创造项目中的唯一性来强化项目本身素质以及市场诉求。
沿着捕捉、挖掘产品差异化，创造产品稀缺性与唯一性的道路，我们看到，本案最为明显的特性仍然在于海景，以及通过海景的引领所能带来的产品附加值（例如在于旅游、投资、商业等产业发展）。而前面所阐述的包括别墅至空中别墅，四合院至空中四合院，投资概念，酒店概念，景观概念等概念形态，其概念同质化与概念发展中替代性均是其概念生存的威胁。换句话说，这正是再度挖掘上述理念的原由，也是我们寻觅本案主题的起点。
第一部分 项目基本情况 一、区位介绍 1、所在城市秦皇岛市简介 秦皇岛市坐落在渤海北岸，地处中国华北地区通往东北地区的咽喉要道，是1984年被国务院确定的14个沿海对外开放城市之一。它位于河北省的东北部，北依燕山，南邻渤海，东与辽宁省为邻，西近京、津、唐，距首都北京280千米，距天津243公里，距沈阳461公里，地理位置优越，水陆空交通均十分便利。相传秦始皇东巡驻于此，并派人从这里渡海求仙而得名。原为一个孤岛，到清乾隆年间成为陆连岛。
秦皇岛全市总面积7647平方千米，辖4县3区，人口270万，其中市区人口70万。全市分海港、山海关、北戴河三区，依燕山余脉，襟怀渤海，风景绮丽，自然环境优越，夏季气候凉爽，海滩沙缓潮平，文物古迹众多。
辽阔的海域和漫长的海岸线，是秦皇岛最具魅力的所在，绵延数十里的金色沙滩，茂密浓郁的绿色丛林，或一碧万顷，或汹涌莫测的大海，沙、林、海各种景观相映生辉，构成一幅毓秀天成的自然画卷。
2、管辖行政区南戴河介绍 南戴河海域，地处北温带，具有海洋气候特点，所以干湿相宜，四季分明，但冬日无严寒，夏季无酷暑，全年平均气温为10℃。夏季最高气温为35℃，不过这一高温全年也不超过7天。最热的7、8月份平均气温为23℃，盛夏时节，酷热难当，这里却是海风习习，凉爽宜人，对人体十分有益。
它东起戴河口，西至老河口，海岸线17.5公里。岸边沙宽100250米，宽敞坦荡，色黄如金，得名金沙。它柔如地毯，软似棉絮，远近高低，犹如金色的海浪。而这千万年海浪冲刷的金沙的粒度，极其均匀，为2080目，埋置深度2630米，含土率低于2，沙温最高可达38℃，暑期平均为31℃。当你海浴之后，在沙滩上滚几个滚，或仰卧，或俯卧于细沙中，舒畅无比，疲劳顿消。每到春天，南戴河海滨的沙滩管理人员，还要把沙滩的沙子用细筛子筛一遍，将头一年游客扔下的杂物筛出，以净化沙滩的沙子。
南戴河海滨这片海域，没有工业污水的污染。每年盛夏，从戴河口和老河口流出来的雨水，是从山上或山泉涌出来的净水，这里的海水是“得天独厚”的洁净。
南戴河海滨在方圆40公里的范围内没有污染源，也没有大的排烟烟囱，所以无论东西南北风，都不会有烟尘。按城市规划和旅游区要求，南戴河海滨建筑密度仅为总面积的20，房舍很稀，烧饭大都用煤气，排放的烟尘几乎是零。旅游黄金时间是6月到10月，南戴河海滨风天极少，更无风尘扬起。这里40的空地上，必须植树木花