青浦三期地块商业定位20160711教学提纲

青浦卓越世纪中心三期商业定位报告 商业部王丽娟2016 7 10 竞品调研 1 2 3 项目定位 业态落位 4 招商进度 5 运营模式 青浦新城商业格局 淀山湖板块万达茂吾悦广场 城区核心区板块桥梓湾苏宁电器九都购物中心稻香村商业广场 老城区及工业园区富绅国际港隆商业中心卓越世纪中心 万达茂 青浦万达茂与上海前6座万达广场完全不一样 规划建设有上海最大室内儿童主题乐园 华东最大汽车科技体验乐园两大世界级体验业态 以及旗舰购物中心 影城等全业态复合 相比于万达广场 万达茂的零售业大幅降低 以家庭体验式互动娱乐为主 所有项目完全室内 一年365天全季候游乐 彻底解决气候对娱乐项目的影响 青浦城区商业项目介绍 青浦城区商业项目介绍 16万方商业 80 自持 青浦开业中最大商业综合体 青浦吾悦广场是青浦区首个旗舰级城市综合体 入驻商户超200家 入驻品牌超1000个 70 的商家首次入驻青浦 项目商业体量大 业态全 品牌档次高 辐射范围广 吾悦广场 青浦城区商业项目介绍 桥梓湾购物中心是一个集商业购物 餐饮娱乐 休闲旅游为一体的大型购物中心以传统业态为主 主要消费群体为青浦当地人 目前人气充足 桥梓湾 青浦城区商业项目介绍 港隆休闲广场引入国际最先进的复合地产运营模式 HOPSCA 豪布斯卡 项目分为三期一期为世纪联华超市及好美家家居建材广场 二期为港隆国际大厦 包括服务式公寓及配套商业 三期为酒店及酒店式公寓项目打造集购物 餐饮 娱乐 商务于一体的一站式购物中心 港隆国际 青浦城区商业项目介绍 宝龙商业中心 青浦宝龙城市广场 地铁17号线汇金路站及公交枢纽首末站均位于项目地块内 未来将与地铁2号线无缝对接 项目将接收地铁17号线 2号线 周边数十个社区 虹桥商务区及青浦三大工业园区带来的大量人流 成为青浦新中心 承担起地区级公共服务中心的功能 作为青浦区首个地铁上盖城市综合体 项目规划有风情商业街 酒店式公寓 SHOPPINGMALL 高档写字楼 星级酒店等多重业态 总建筑面积35万 建成后将成为西上海全业态都市生活中心 填补区域一站式商业空白 满足区域内消费者的全方位时尚生活需求 周边商业定位小结 万达茂建筑面积447500 商业面积53000 文旅商综合体业态 万达旗下品牌 超市 影城 上海最大儿童主题乐园 华东最大汽车科技体验乐园 吾悦广场建筑面积约161900 商业面积约100000 一站式商业综合体业态 优衣库 孩子王 H M 汉堡王 棒约翰 避风塘 食之谜 湘燕 小辉哥火锅 成玖 GRANDTHEART XINHUAbookstore 宝龙青浦建筑面积约240000 商业面积约100000 一站式商业体系业态 餐饮 生活 卖场 儿童 绿港购物中心建筑面积约161900 商业面积约100000 综合商业体系业态 芭比馒头 绿港美食城 海贝 来壹串 项目周边商业综合体都采用集中式商业布局 且定位基本相似 同质化竞争严重 如何在周边现有大体量商业中脱颖而出 如何利用项目物业特点形成自身优势 项目定位 近距离客群不足 区域内规模商业竞争激烈 未来商业持续走高 区域存在被忽视客群 故本项目应错位竞争 差异化招商定位 以社区型商业配套出发 项目定位 消费客群分析 整体定位 项目定位 体验 创新 娱乐 小资 打造青浦区体验式消费的社区商业 卓越世纪中心 一期 二期 三期 总体定位 一期 惠生活 二期 饕餮宴 三期 青年汇 一期主题定位 惠生活 定位主题思想 智慧生活 乐享便捷 一期项目商业招商 1 1F 2F 隆饰家居体验馆 一期项目商业招商 2 1F 2F 01 02 03 04 05 07 08 06 07 08 生活服务 生活零售 特色餐饮 一期项目商业招商 3 1F 生活服务 生活零售 特色餐饮 02 01 二期主题定位 饕餮宴 定位主题思想 饕餮盛宴 畅享多元化美食 二期项目商业招商 55 1F 2F 3F 01 02 03 05 04 06 01 02 03 05 04 06 07 港式茶餐厅 生活服务 社区配套 特色餐饮 主题酒吧 1 2 土耳其菜 1 2 经典私房本帮菜 1 2 休闲餐厅 1 2 韩式料理 1 2 日式料理 1 2 港式茶餐厅 1 2 门厅 门厅 门厅 意式餐厅 1 2 57 二期项目商业招商 1F 土耳其菜 2 2 经典私房本帮菜 2 2 休闲餐厅 2 2 韩式料理 2 2 日式料理 2 2 港式茶餐厅 2 2 意式餐厅 2 2 主题酒吧 2 2 57 二期项目商业招商 2F 二期项目商业招商 57 3F 私人会所 户外花园清吧 KTV 屋顶花园 二期项目商业招商 57 4F 5F 健身房 57号楼3F 4F招商工作 二期招商及开业进度表 57号楼1F 2F招商工作 二期开业率达到70 三期商业项目总图 三期主题定位 青年汇 定位主题思想 聚会交友 挑战自我 三期项目商业 整体动线走向 形象主轴 商业主轴 景观主轴 三主轴 利用外侧沿街面良好的展示条件 引入昭示性较好的品牌形象店 吸引客户进入项目 中心商业主轴打造主题内容 提升项目多元化 沿河景观主轴沉淀客户 延长客户滞留时间为二次消费的产生提供可能性 四组团 北侧打造运动休闲主题 扩大项目辐射客群范围 吸引更多青年客群 中区聚集儿童天地休闲餐饮业态增加项目浏览性 南区依托社区配套及教育培训 整体业态分布 娱乐休闲体育中心64 67 餐饮休闲娱乐65 66 儿童天地休闲餐饮62 63 社区配套教育培训61 62 整体规划 三期项目商业 静 动 南侧利用运动主题设置儿童拓展基地 结合室外亲子互动 北侧利用增加绿植面积形成天然氧吧为景观主轴 形成三期项目整体静点 天然氧吧公园 儿童拓展基地 三期商铺落位分布 三期招商进度 第一阶段引入本项目北侧社区影院 超市及运动主力店 打造项目年轻化主题 第二阶段在项目东侧沿街面区域设置儿童天地 教育培训及社区配套为主 提升整体性项目品质 第三阶段打造商业沿河内街 以餐饮为主 延续二期沿河餐饮 丰富整体项目层次感 增加项目浏览性 第一阶段2017年上半年 第二阶段2017年下半年至2018年上半年 第三阶段2018年下半年至2019年 卓越世纪中心 青浦 三期业态分布工程条件需求目录 餐饮业态基础工程需求 零售业态基础工程需求 用电量 300KW M2上水管径 DN50mm水压2 5kg 下水管径 DN100mm空调 到户空调外机安装位 4台外机广告位 门头预留位隔油池 1 0m 排烟 截面0 32 800 400mm 用电量 100KW上水管径 DN50mm水压2 5kg 下水管径 DN50mm广告位 门头预留位空调 到户空调外机安装位 2台外机 三期运营模式 销售形式 售后返租包租年限 5年运营模式 统一招商及运营管理 Thanks