2020年(企业管理手册）房地产二手中介管理知识手册

http// 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房地产二手中介管理知识手册目录第一章房地产基础知识 ........................................5 第二章置业顾问日常工作 ....................................10 第三章服务礼仪 .............................................12 第一节职业形象............................................12 第二节基本服务礼仪 .....................................13 第三节基本电话礼仪 .......................................18 第四节基本社交礼仪 .......................................23 第四章实战房地产经纪业务 ...................................24 第一节跑盘 ...........................................24 第二节电话营销技巧....................................26 第三节客户接待技巧........................................27 一、如何接待客户及业主.................................27 二、客户接待操作技巧...................................31 第四节独家代理与钥匙管理..................................32 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性............32 二、如何说服业主放钥匙..................................33 三、如何应对行家借钥匙........................ .........34 第五节如何反签............................................35 第六节看房................................................35 一、看房前及看房中的工作 ...............................35 二、看房过程中应注意的问题..............................39 三、看房后应注意的问题 .................................40 第七节如何跟进 ........................................43 第八节讨价还价............................................45 一、如何应付佣金打折 ...................................45 二、如何引导谈价快速逼定................................47 三、如何向业主还价及说服业主收定........................49 四、如何协调客户和业主的时间............................51 第九节跳盘与控盘 ..........................................51 一、如何跳盘跳客........................................51 二、如何有效控盘........................................55 第十节如何建立客户档案及售后服务.........................57 一、如何鉴定产权合法性..................................57 二、如何建立客户档案及售后服务..........................58 第十一节如何利用网络进行资源整合...........................59 第十二节商铺、厂房、写字楼交易...............................59 第五章二手楼交易手续办理指南 ...............................64 第一节二手楼交易标准流程图.................................64 第二节按揭赎楼知识.........................................65 第三节过户所需要提交的资料................................66 第四节税费计算............................................69 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制.............70 第六章新版房地产买卖合同操作指南........................74 第一节新版房地产买卖合同的订立和注意事项...................74 一、签署房地产买卖合同的注意事项.........................74 二、违约纠纷的处理建议...................................78 第二节新版房地产买卖合同常见问题的解答.....................79 第七章如何成为一名优秀的房地产经纪人 ......................80 第一节如何成为一名优秀的房地产经纪人 ......................80 第二节业务经验分享.........................................84 第八章业主售房温馨提示......................................87 第九章常见问题解答..........................................90 第一章房地产基础知识一、基本概念（一）房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

（二）房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

（三）房地产证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

（四）土地类型深圳市土地按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

（五）三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

（六）七通一平是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

（七）土地使用权是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准）。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

（八）国土资源与房产管理局代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

（九）产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、注销抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

（十）公证处是一个国家的证明机关，是法律公证的机关。

（十一）发展商专门从事房地产开发和经营的企业。

（十二）代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。

（十三）房地产经纪人是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

（十四）佣金是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益、和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。

（十五）房地产转让指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改改名。

（十六）房地产登记指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

（十七）商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

（十八）福利商品房指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。

（十九）微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这些房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

（二十）自建房（集资房）指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通按规定已补交地价的除外）。

（二十一）楼花是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。

（二十二）商品预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

（二十三）房产抵押贷款指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易。

（二十四）银行按揭指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。购房者先付一部分楼款给原业主，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。

（二十五）房屋的实用建筑面积指建筑物各屋墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。