摘 要：近几年出现了一种新的房地产融资方式，那就是房地产投资信托基金（REITs）。REITs的出现使房地产企业和社会大众出现了双赢的局面，但同时这种融资模式存在着巨大的商业风险。本论文对我国REITs出现的背景进行了论述，分析了我国REITs可能面临的各种风险，最后针对风险提出了相应的防范措施。
关键词：房地产投资信托基金；风险管理；防范措施
房地产投资信托基金（简称 REITs）是近几年出现了一种新的房地产融资方式。它的作者比较多，第一可以增加房地产企业的融资渠道，解决资金不足的问题；第二可以减少从银行贷款的数额减小风险；第三可以让公众得到分享到房地产业的收益。但是 REITs作为一种金融产品购买的话肯定存在着很多的商业风险。
同美国以及欧洲国家相比，我国的REITs出现得比较晚，到了2008年12月，国家有关部门才出公告告知可以开展REITs的试点工作，用以改善房地产公司的融资方式。到目前位置，我国的REITs工作都还是处于一种摸索阶段，也就是我们常说的试营业阶段，所以对于REITs的运作，有着很大的市场风险。本论文对我国REITs出现的背景进行了论述，分析了我国REITs可能面临的各种风险，最后针对风险提出了相应的防范措施。
1、研究背景
进入21世纪以来，我国房地产企业以飞速在发展，但是其融资渠道少。此时REITs就应运而生了。在我国首例房地产投资信托基金项目出现在2008 年 10 月 30 日，具体情况是当时由中信集团、中信信托、中信地产三家企业联合开展成立了“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，其募集的资金总额为 68.9 亿元。其目的主要是为了减小对银行的信用带款，增加其自身的融资渠道。与此同时，各地方政府也开始在推动REITs的试点工作，在天津市的滨海新区、上海的将浦东新区都提出了相应的规划，想将其打造成私募股权基金中心。同时在当年的12月，国务院办公厅也颁布了相关的文件《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，在意见中清楚的指出了将在房地产企业开展REITs的试点工作，主要是目的是为房地产企业增加一个融资方式，缓解商业银行的贷款压力。与此同时，西南地区的金融重城重庆市政府在2010年也发布了明确的关于REITs的 110 号文件，文件中提出了关于鼓励包括私募股权投资基金在内的股权投资类企业的发展。主要是税收方面的优惠，这为REITs在重庆的发展提供了政策上的扶持和引导。
2、房地产投资基金运行的风险分析
在金融行业中对风险的理解是这样的，风险是指投资者所投资的资金在一定的时间内没有达到预期的收准备或是可能受到很大损失的可能性。REITs是一种金融产品，主要是用于房地产的投资，第一REITs的运作要受房地产行业和资本市场二个方面的影响，不确认的影响因素多风险相对来说比较大，第二REITs的运作还面临着基金组织结构及运作管理过程中的诸多隐患。当前我国的REITs还处于探索阶段，对REITs的基金化产品也都还是在尝试阶段，对于存在的风险国家也无明确的法律来进行规范和制止。
2.1行业风险
我国的房地产行业有二种性质的开发，住宅房和商业地产。商业地产的目的就是为了营利，它的开发的特点是投资高和回报周期长。我国房托基金及管理团队营运时间短，另外受国家经济增长调控的影响，不能准备判断后期的收益。
2.2项目风险
土地政策和贷款政策的不确定性，增加了房地产的项目风险。另外国内的REITs一般都是为特定的主体提供资金，该项目出现问题容易导致改REITs出现风险，信托产品缺乏稳定性。
2.3经营风险
在市场经济条件下，有投资就会存在经营风险。中国的房地产投资基金也要面对这一风险。
2.4法律政策风险
缺乏法律对REITs风险的相关规定。目前仅有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及银监会的部分文件，来规范REITs的风险，这是不够的。另外国家或地方政府对待房地产投资基金以及房地产开发的政策也对REITs的风险起着很大的影响。
3、防范房地产投资信托基金风险的对策研究
首先，在投资决策阶段，要加强对项目的调查研究；其次，在投资管理阶段，要加强项目存续期间的风险管理工作；最后，在投资退出阶段，信托公司应该根据项目价值的变动趋势，准确及时的确定退出的时机，控制退出阶段的风险。风险防范具体的策略如下：
3.1健全信息披露机制。
按照信托产品推介的监管提示，在宣传和推荐阶段，相关推介部门必须做好风险提示工作，信托公司应该如实的揭露该项目的各项风险，并做好针对的应急准备措施。例如香港领汇 REITs 经尽职调查研究，该项目资产质量高、现今流充足且稳定，同时该项目的租金收入在存续期间还有很大的上升空间，投资者对该项目非常认同。但由于该REITs在发售阶段没有对诉讼风险进行相关的披露，导致其在上市的过程中受到法律诉讼的干扰。因此，建立健全信息披露制度，尤其是对风险的揭示，是REITs正常上市募集的保证。
3.2建立规避风险机制，控制项目风险。
信托公司在投资决策阶段，应该按照监管部门的要求，对项目进行尽职调查研究。这一过程就像“筛子”，能有效的过滤风险较高的项目，对信托公司而言，不仅仅要关注项目的收益性，只有及时的对风险进行识别、评估，发现潜在风险，筛选掉风险过大的项目。建立规避风险的机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点，控制项目风险，为项目正常运营保驾护航。
3.3实行分散投资原则，进行多样化组合投资。
“鸡蛋不要放在一个篮子里”这是投资界不变的投资策略，因此，信托公司应该改变目前以单一信托计划为主的方式，实行分散投资原则。保守的选择低风险或接近无风险的项目来运营也不足取，低风险预示着低收益，也就是说资金的运行效率低下。因此，信托公司应该进行多样化的组合投资，将较高风险但具有较高收益的项目与低风险的项目进行有效的组合，降低信托公司面临的平均风险，这样才是有效的风险管理策略。
3.4要建立健全的市场风险预警系统
首先，要建立一套由不同层次和子系统构成的REITs基金风险预警指标体系及相应的临界值，进行动态分析确定风险程度的划分范围。其次，运用定量和定性相结合的方法对REITs所承受的各种市场风险来源进行信息采集，对风险进行量化，预测并计算风险值。最后，把风险预警指标数值与权重乘积求和计算得到的最终数值作为依据，与预先对风险资产己设定的临界值进行比较，来判断资产所受的风险状态。
参考文献：
[1]王润华.房地产投资信托基金投资运作风险管理研究[J].企业技术开发，2009，02：146-147.
[2]冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011，02：256-257.
[3]宣锦栋.房地产投资信托基金投资报酬与经济因素关联性研究[D].苏州大学，2012.
[4]王仁涛.中国房地产投资信托基金的风险防范研究[J].经济问题探索，2008，09：153-156.